商业地产培训内 容【建筑业资料】.ppt

2、超市 （兼有肉菜市场功能） * 3、便利店（24小时服务） * 4、餐饮店 （酒楼、小食店等） 5、专业商店 （服装店、家居用品店、书店、音像店等） 6、专业服务店 （美容美发店、洗衣店、维修店等） * ?社区商业发展中存在的问题及解决之道 1、扰民的问题 （特别是底商形式用作餐饮、超市功能） 解决之道：前期规划做好功能分区，餐饮、超市 尽量避免在底商 2、位置的不合理的问题 （特别是集中式的社区商业中心定点尤为关键） 解决之道：社区商业优先考虑临路位置，以达到向社区外辐射的效果 * 3、开发短期性与经营长期性的矛盾 目前，发展商多数将社区商铺出售套现，接手的小业主出于成本压力往往将租金提高到与实际市场脱节的水平，导致社区商业经营成本高企。 社区商铺产权分散，较难进行统一管理，容易产生同业竞争，对住户不能提供合理的配套服务。 解决之道：前期做好商业的策划定位，若开发商 资金压力不大，尽量避免商铺出售； 即使商铺一定要出售，也要实行统一 招商、统一管理。 * 二、社区商业的开发思路 ?规划需要考虑方便居民、有利经营的因素 1、开发规模 社区规模和位置很大程度上决定着商业量的配置。如果项目地并非处于处城市中心，整个区域处于发展中，其商业街的开发定位在一定程度上要辐射邻近区域。 商务部建议新建的社区商业人均商业用地面积不少于1平方米。 合生创展在广州市开发的项目，配置商业面积的经验是：居住人口人均0.5-0.7平方米。 * 2、定点布局 社区商业设施应配置在社区对外开放、人流多、道路相对宽敞，便利的地方。商业布局有两种—分散式和集中式。中小型社区可设置分散式商业，主要是沿街线型展开。大型社区可设置分散式和集中式相结合的商业形式，既达到便民的效果又有利于集中管理。 * 3、功能组合 社区商业的经营结构，一般按照购物40％、餐饮30％和其他服务30％的比例进行设置。为使社区商业可以持续经营，配置原则应避免同业竞争，要形成功能上的互补。 * 4、物业的要求 集中独立商业形式 ?要求楼层净高5米以上，柱距在8米以上，一般不超过3层。 ?设有卸货通道和独立的停车位。 分散的底商形式 ?要求层高最低3.5米，层数不超过2层，面宽与进深之比1：2为宜。 ?预留水、电、气、污等各项设施的接驳。 ?预留商家招牌（广告位)的设置。 * 2、只租不售或先租后售 社区商业作为企业的优良资产只租不售，不仅可以保证社区商业的良性循环发展，对提升企业品牌和项目口碑具有不可低估的效果，同时对住宅销售有非常好的互动促进作用，但对企业资金的占用较大。 先租后售是先将适合社区品质和业主需要的商家引进来，引导社区商业走上合理化发展轨道后，再出售社区商铺。先租后售，可将不合适的经营者排除在外，以保证社区商业沿前期规划的思路良性发展，在提升租金的同时保证后期销售的增值性。 * ?社区商业的业态组合 社区商业中心 大型超市7000㎡ 酒楼2000㎡ 商业街 设置银行、电信店、书店、邮局、特色餐饮店、 专业服务店等。 * ?社区商业的开发经营模式 1、社区商业中心只租不售 2、商业街商铺先租后售 3、统一招商、集中管理 * * 商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店（outlets)、工厂直销店、娱乐类商业地产、旅游商业地产、社区商业等。 商业地产的初步认识 商业地产开发是商业和地产的双重开发，实际上就是商户与开发商之间的博弈过程 * 商业地产的基本常识 * 进深  通常情况下，店铺的进深不得少于4米的一开间门面宽度，也不得深于20米的深度，否则，均会使得店铺的经营受影响。 一般说来，同样进深的店铺，门面宽度越宽，商业价值越高 * 虚拟产权式商铺  如“10年返租”、“投资回报率高达15％”等等，这些广告在实际销售运用上，往往会收到很好的效果。这种以借助大商家承租商场、发展商长期包租的销售模式，简称为“虚拟产权式商铺”销售。 * 售后包租 包租期间的部分租金预先冲抵部分售房价款，或每年支付一定比率回报 售后包租一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中 返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等 * 商业项目的客群特点 经营者 投资者 * 家庭收入 置业次数 客群年龄 家庭结构 住宅项目针对客群的考虑因素 住宅项目的客群关注点 关注地段价值 开发商品牌 产品品质 物业服务 * 商业项目的客群特点 经营者 人群特征 关注点 经营者是房地产客户里最为理性的，对经营有独到的理解，目前经营的商业良好，使其扩张和投资的愿望，有富余的资金。 主要考虑项目是否适合自身的商业经营，包括商业氛围及成熟度、交通状况、人流量、