山东冠县教育北路项目可行性研究报告_90PPT.ppt

风险控制建议： 国家宏观政策影响 目前，冠县金融开放度不高，国家金融政策紧缩的影响程度较小。建议，本项目加强与银行的合作，提高金融政策的灵活度。 行业环境风险： 建议项目本土化，加强与本土发展商的合作，降低本土发展商的抵制行为，提高当地居民对本项目的信心。 未来市场前景： 冠县整体经济基础较弱，未来增长幅度有限。本项目面临最大的就是市场风险，建议本项目以走量为目标，积极拓展周边客群，降低市场风险。 END！ * 项目定位的原则：市场容量为本项目面临的最大问题，项目定位应基于需求导向。 冠县经济水平较低，中高收入人群数量较少 中高收入人群主要有泛政府人员和周边乡镇私营业主 绝大部分泛政府公务员已被提前消化 本项目具备成为市场领导者的质素 本项目应在建立高端形象基础上以需求为导向，扩大客户群为主要任务 项目发展战略的确定 冠县宏观经济基础较低，经济发展相对缓慢 房地产市场容量有限，消化速度比较缓慢 房地产价格已被提前透支，未来价格上涨空间狭小 本项目应以销售速度为目标，保证现金流的稳定性 市场机会：高端高层项目成为冠县居民普遍认同的产品 本项目定位应基于需求导向 市场威胁：客户容量有限，部分客户已被提前消化 发挥自身优势，向外拓展客户，抓住客户的敏感点。 周边乡镇私营业主成为本项目拓展的主力客户 乡镇私营业主对价格敏感，对生活成本高度敏感 高端形象造势，市场价格入市，降低生活成本，全面捕捉置业客群。 项目发展策略：一方面通过合理的户型面积和总价控制抓住主流客户，另一方面通过赠送面积，降低总价和物业费。 发展策略一： 压缩户型面积，控制总价， 发展策略三： 争取引入名校，提升住宅价值，形成市场热点。 发展策略二： 户型面积多点赠送，降低销售面积，进一步提升总价和物业费的超值感受。 保证高性价比 促进高性价比 体现高性价比 冠县首席舒适宜居城市大宅 本项目形象定位 本项目客户定位 核心客户 重要客户 边缘客户 核心客户：周边乡镇私营业主 冠县周边从事机械加工、轴承等一部分先富起来的私营企业主 置业目的：首次置业或改善需求 重要客户：泛政府公务员 有稳定工作，收入较高的政府公务员、银行职员、教师、医生、大型国有企业职员等。 置业目的：改善居住 边缘客户２：外来生意人、外出务工人员 与冠县交接处的河北、河南等地的生意人 冠县在外打工的人员 置业目的：改善需求 住宅产品定位 户型 户型面积 单价 （元/㎡） 总价 （万元） 套数比 策略 紧凑两居 80-90㎡ 2000 16-18 20%左右 户型实用、总价相对较低 紧凑三居 110㎡左右 2000 22左右 50%左右 主力户型。户型实用、功能齐全 舒适三居 130㎡左右 2000 26左右 30%左右 次主力户型。以舒适、实用为原则，避免华而不实 建筑形式 户型配比 建议为高层社区 商业产品定位 因冠县整体商业价值不高，政府无商业规划的硬性要求，建议本项目不做商业。 价格定位 2009年 2010年 2011年 2012年 1785元/平米 1874元/平米 1968元/平米 2066元/平米 2009年 2010年 2011年 2012年 1836元/平米 1983元/平米 2142元/平米 2313元/平米 按年增长率为5%，未来四年价格 保守计算 2009年 2010年 2011年 2012年 1904元/平米 2132元/平米 2388元/平米 2675元/平米 正常涨幅预判 按年增长率为8%，未来四年价格 乐观涨幅预判 按年增长率为12%，未来四年价格 根据冠县历年正常价格增长幅度，结合房产市场稳定增长的普遍规律，确定本项目正常涨幅为年增长率8%计算 在正常涨幅基础上，结合05年以来的高速增长情况（年增长价格200元左右），判断本项目乐观涨幅为12% 保守估计是根据消费的自然增长估算，判断保守增长率约为5% 项目经济测算及可行性分析 * 经济测算及评价 风险与不确定性分析 可行性研究结论 项目风险及防范建议 经济测算的前提和条件 报告中各评估方法测算依据《城镇土地估价规程》（中华人民共和国国家标准GB/T18508-2001）和《房地产估计规范》，并采用专业测算与市场调研相结合，其中各因子的选定参数根据专业要求及市场评估经验建立； 本地块的经济测算是在拟定的方案基础上进行分析和评估，假设计入容积率内总建筑面积全部可作为商品房销售； 我们对建造成本、建设期等方面结合冠县当地的实际情况，进行一般假设和判断； 本报告不考虑开发单位项目管理、营销手段、风险控制能力、利润目标等方面的差异性所造成的价值差异，我们采取市场平均水平； 资金运用考虑全部自有资金、35%自有资金、100%银行借款和股东贷款80%四种状况进行经济