山西第一大县洪洞的商业调研71p.ppt

1）城市家园 地理位置：虹通大道中段 商业总体量：约11000平米 商业类型：单层、双层（一拖二） 主力面积：120-150平米 销售价格：8000-12000元/平米 其中沿洪洞北路单层价格约为12000元，双层约为9000元。 销售情况：已经开盘6个月，整体销售率约70% 2）伊顿鑫城 地理位置：虹通大道中段（城市家园南） 商业总体量：约15000平米 商业类型：沿虹通路为3-4层商业 主力面积：营销中心尚未有面积资料 销售价格：尚未销售 商业规划：拟引进较大的超市，其他部分 自由销售 销售情况：尚未销售 3）陆合.御景城 地理位置：虹通大道与朝阳东街交汇处 商业总体量：约20000平米 商业类型：底层商业、内街、入口内街 双层单体商业（内部分4-6户） 主力面积：60-140平米 销售价格：虹通大道销售较早为9000元，其他位置7000-8000元/平米 商业规划：未有商业规划，自由销售 销售情况：已销售近2年，整体销售率约60-70%。虹通大道的商业基本销售完毕。在售主要是内街与双层的单体商业部分。 在目前在售的项目情况来看，洪洞商铺销售整体处在一个中等水平； 主要形式仍然是传统的底层商业，单层双层均有，缺少大规模的商业； 面积主要集中在60-140平米，核心主力总价80-100万之间； 主要为简单的自由销售形势； 面积较小与位置好的商铺销售速度高于面积大于位置一般的商铺； 购买商铺者中投资客户较多，城区客户与乡镇客户比例约为1:1。 4）在售商业总结 8、商业调研总结 处在自发型传统商业正在向集中式商业过度的开始阶段 洪洞目前正处在传统商业向现代商业的转型的开始阶段，从商业模式上来看，仍然停留在老的商业街区的模式上，但受经济快速增长和消费需求的持续提高、消费观念的逐渐改变，是否能够突破这种商业街的模式，转而进入一个相对“封闭式”的购物中心中去，是传统商业向现代商业转型的一个新的起点。 1）大中型卖场尚未进驻，商超发展适应需求 目前超市多集中在3000-5000平米左右，且分布相对集中，缺少更大规模，具有更多选择性的卖场出现，随着消费水平的提升，约15000平米左右的县级市场的中型卖场将获得较大的发展空间。 2）中高档消费流失，品牌旗舰缺乏 鉴于洪洞县的消费需求，中高档消费往往流失太原、临汾等城市，而城区商业的为数不多的品牌中，大部分缺少像样的旗舰店，且同品牌之间仍相互竞争，造成同一品牌的市场混乱。为此对于国内的三线品牌，在这里需要有一个大的整合，以更高端的形象来予以展示并抢占商机。 3）休闲娱乐型消费缺乏 目前洪洞娱乐休闲型消费不旺，仅有少量的KTV、台球室、网吧等休闲场所，且消费档次不高，休闲餐饮业仅有肯德基和德克士，影院、电玩、咖啡厅、高档茶餐厅等业态几乎没有，未来整个休闲娱乐业可引入的空间较大。 4）珠宝化妆品市场尚待进一步打开 珠宝仅有金伯利、老凤祥和中国黄金、老庙银楼等几家，化妆品多为大众品牌，和少量的雅芳等产品的小型专卖店。中档化妆品与中高端珠宝市场尚有进一步打开的空间。 5、在售商业体量小，低总价市场鲜有 整个市场商业存量较少，在售商业主要为住宅底层商业，主力总价基本集中在80-100万，且以投资客户为主，低总价市场鲜有。由于整个市场商业体量小，整体销售速度较快，整个商业市场停留在较初级的阶段。从销售进度来看，面积较小位置优越的产品往往销售速度更快。 生 而 不 同 ——调研后对于综合体的建议 一、商业发展趋势与机遇 2012年洪洞人均GDP已经超过3500美元，按照目前的经济增长速度，未来两年时间，即可达到接近4400美元，按照上图中上特业态发展与人均GDP的关系来看，购物中心的模式将在2年内出现，与本项目的建设周期相吻合。 从经济与商业发展上看，洪洞未来两年需要城市综合体 既然如此，本项目商业的意义更在于 1、实现洪洞购物中心的0突破！ 2、实现洪洞商业旗舰标杆！ 3、实现洪洞城市的新标杆！ 二、本项目商业综合体面临的困难与机遇 洪洞县城发展的方向之上的中心城 洪洞最强大的商业资源与品牌 洪洞前所未有的发展机遇 洪洞最强大的商业资源与品牌 县城发展方向之上，政治、经济、文化、商业的发展方向 近6万平米的商业综合体与沿街商业群，规模效应积聚 经济快速增长，社会消费飞速递增，消费市场需求空前增长 前所未有的品牌盛宴，洪洞繁华与高端的交汇地，引领洪洞的时尚与潮流。 1、项目S