岳阳福隆巴陵尚街营销推广计划53p.ppt

PART1 项目分析 项目解读／区位解读／现状剖析 PART2 操盘分析 市场分析／前期操盘分析 PART3 定位、规划 项目定位／项目业态调整 PART4 项目营销分析 价格体系建议／营销计划／招商计划／推广计划 PART5 总结 总结 定位语 3+1 block概念步行街 　　“文艺、活动”广场、停车、购物 　　　　　　　　　　+ 　特色美食、时尚休闲为主的概念步行街 本案形象包装期短，从8月到开街时间仅有不到两个月时间，故广告频度要加大，覆盖面要广，最大限度的在短时间内提高项目的认知度和关注度。根据项目满铺开业要求，推广主题核心应围绕我项目的价格优势，商铺的高回报率和短成本回收周期，吸引大量商户进场，保证招商满铺，在开业日时形成轰动效应，在销售上形成突破，进而实现项目后期的成功销售。 Thanks… * W 项目SWOT分析 弱势分析 W代表weakness(弱势) 位置：具体而言，项目虽然所处东茅岭商圈，但与步行街、土桥其它项目相比较，位置较差； 时机：在步行街各项目当中，项目开发时间较早，但开发速度特别是招商速度、销售速度严重滞后； 同期又有数个项目在推广，处于前后夹击的市场推广时期，特别是地一大道、新格里的项目与我们项目过于接近，存在较大竞争压力； 建筑形态，做为商业步行街而言，项目铺形设计存在较多的弊端，存在较多的拐角、死角，同时内街的设计也存在影响。 O 项目SWOT分析 机会分析 O代表opportunity(机会) 岳阳商业房地产投资市场正在受到投资市场的热烈追捧，商业物业投资成为趋势，导致部分开发项目对商业物业的投资收益要求 较高但本地投资者接盘能力有限，从而使得供求双方产生直接的价格矛盾。 福隆巴陵尚街作为本地区核心地段楼盘，就知名度而言已经得到了市场的充分认可，后期市场运作应围绕美誉度、性价比两个方面展开。 项目SWOT分析 威胁分析 T代表threat(威胁) T 项目所处地段虽为城市核心商业圈内，但周边商业项目林立，城区内主要百货及精品购物场所汇聚于此，导致项目可规划方向有限。 年内新开发的天伦·金三角、地一大道、新格里时尚广场等市内大型商业项目开业均聚集在十月份左右，对项目的开业吸引力及轰动效应的产生形成强烈威胁。 根据马思洛需求论，人的需求分为五个阶段，每到一个阶段，潜在的需求会不断提升。 上层之上层 上层之基础 基础之上层 基础之基础 自发形成，零散无规划 形成一个独立圈层的交流平台 满足更高的生活需求 规划基本配备 主题型聚焦 区域配套 上层之上层 上层之基础 基础之上层 基础之基础 满足消费者需求 提升项目价值 巴陵尚街时尚魔方3+1 BLOCK概念步行街 “文艺、活动”广场 停车场 近500个停车位 交通 北有站前路 南有巴陵中路 特色美食 引进特色餐饮 各地特色美食 时尚休闲 羽毛球馆、咖吧茶座 保龄球馆 交通 北有站前路 南有巴陵中路 特色美食 引进特色餐饮 各地特色美食 时尚休闲 咖吧茶座 保龄球馆 时尚休闲 羽毛球馆、咖吧茶座 保龄球馆 其他业态 儿童乐园、电玩城、 数码通讯广场 “文艺、活动”广场 停车场 近500个停车位 3+1BLOCK街区：集餐饮、休闲、娱乐、停车、购物众多功能区于一体。引领城市区域吃、喝、玩、乐、购的概念步行街。那么引进娱乐休闲、咖吧茶座、健康球馆、特色餐饮、小吃美食等商业业态是十分必要的。 特色餐饮：本案将打造以特色餐饮(各地小吃美食)集中型的美食街，在这里人们可以尽情享受到最丰富、最美味的饮食。如进驻大型餐饮就需要考虑排烟、排污、供配电的负荷、空调位必须从使用者的角度提供专业的解答，而商服物业在配套上的重点则视经营的需要而定。 时尚休闲中心：充分利用项目配套“休闲广场+停车”的先天优势，规划时尚休闲类的服务商业（如棋牌茶座、广场咖啡吧、桌球室、电玩城、保龄球馆等），必将吸引众多人气。 　　　 强调一站式休闲购物功能，强调满足消费者循环消费，强调商业物业的高端形象，强调商街特色吸引力，强调时尚魔方3+1BLOCK街区概念元素，强调商街包装特色、经营特色、以及休闲购物吸引力。 “个性、创新、引领”打造岳阳一站式娱乐休闲概念步行街。 在商业空间的营造上，更多的以进驻商户的个性化、创意式的小品为主导，形成“一店一景”，使项目更具有可逛性，同时，通过各个独具特色的商家的装点，使得项目的个性化形象更为突出，进一步提升项目的市场竞争力。 在商户引进的过程中，重点考虑具有一定文化底蕴，同时不乏现代时尚商业感的经营者，在突显项目既定的“文化”定位的同时，也在现有的区域商业原素单一的情况下起到一种拔升和创新的作用。 通过项目自身物业上的优势及后期商户的合理规划，同时借由空间及氛围的营造，打造区域内首个“花园式商街”，在拔升区域商业整体形象的同时