房地产估价案例与分析精讲班第45讲课件讲义.doc

房地产估价案例与分析精讲班第45讲课件讲义（环球职业教育在线） 第三节 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产市场分析、房地产项目策划、房地产投资项目可行性研究和房地产贷款项目评估的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1，掌握房地产市场分析； 2．熟悉房地产项目策划； 3．熟悉房地产投资项目可行性研究； 4．熟悉房地产贷款项目评估。 二、内容讲解 第四章　房地产市场分析与项目评估 第三节　房地产投资项目可行性研究 一、房地产投资项目可行性研究特点 房地产投资项目可行性分析是房地产投资项目开发的前期工作。房地产投资项目可行性分析也是房地产估价师经常要做的一项工作，这项工作与一般的房地产估价既有不同，又有密切联系。 房地产投资项目可行性分析与一般的房地产估价的最大不同在于：可行性分析主要是以安全可靠地获取投资收益为目的对投资项目的各项财务指标进行分析，而一般的房地产估价则以评估房地产的价值为目的。 二者的联系则在于：可行性分析一般都需要预测项目建成后的市场价值，这正是一般的房地产估价所要做的工作。 房地产投资项目可行性分析和一般的投资项目可行性分析也有一个关键的区别。这里讲的一般投资项目指其他生产行业的投资项目，以工业投资项目为主。工业投资项目的投资—回收过程是：项目建成之后成为生产企业，企业生产产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。而房地产投资项目（以建成后全部销售的房地产项目为例）的投资—回收过程则是：项目建成之后形成产品，产品销售之后获得收益，进而回收投资和获得投资回报。也就是说：房地产项目完成之后直接形成产品，而一般工业投资项目完成之后是形成企业。这导致房地产项目的投资测算过程和一般工业项目的投资测算过程是有所区别的，主要的区别在一般工业项目投资测算过程中的固定资产摊销和企业运营过程中的流动资产占用的测算，在房地产项目投资测算时的表现形式是不同的。 但从目前的实践情况看，并未将房地产投资的上述特点反映出来。 目前房地产开发项目可行性分析的主要依据是建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，这个评价方法的基本过程和用于一般工业项目投资可行性分析的《关于建设项目经济评价工作的若干规定》、《建设项目经济评价方法》、《建设项目经济评价参数》（由国家发展改革委和建设部发布）等文件是一样的，并未充分体现上述房地产投资的特点，这有待今后加以改进。 二、房地产投资项目可行性研究报告的主要内容 由于房地产开发项目的规模、性质和复杂程度不同，因此，可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。但一般而言，房地产开发项目可行性研究应包括以下主要内容： （一）项目总论 （1）项目背景：主要说明项目名称、开发企业基本情况、承担可行性研究工作的单位、研究报告编制的依据、项目建设规模以及建设规划情况等。 （2）可行性研究结论及建议：主要包括：宏观环境分析总结、市场前景预测、投资估算和资金筹措、项目经济效益、社会效益及其环境效益评价、项目综合评价结论及建议。 （二）项目概况 主要包括：项目位置、项目地块现状及地块分析、项目SWOT分析等。 （三）项目投资环境分析 主要针对宏观经济环境、政策环境、人口环境、城市发展环境等进行分析。 （四）项目区域环境分析 主要针对项目所在区域的基本状况、区域规划及重点发展区域、交通规划及重大交通建设项目、区域基础及公共配套设施状况等进行分析。 （五）房地产市场分析 （1）城市总体房地产市场分析：主要针对城市总体市场供应、需求的数量及结构，价格分布及趋势进行分析。 （2）项目所在区域房地产市场分析：主要针对区域市场供需的数量及结构、产品价格、客户分布及结构、项目竞争状况等进行分析。 （3）房地产市场分析总结 （六）项目市场定位 主要包括：产品定位、客户定位、价格定位、