沈阳德志·瑞诚地产于地块前期市场定位报告（102页）.ppt

项目营销分析 碧桂园银河城 以囤地资本运营为基础，放长线钓“大鱼” 碧桂园依托长线囤地的资本运作，销售阶段以高品质的园区及低廉的价格，创造高收益。银河城长线运作低开高走。大规模放量回笼资金运作土地资本。 精装修低总价，绝对价格优势，吸引全城刚需客群疯狂抢购 85-95平米南北通透标准户型含精装修1000元每平米基础精装修，总价50-55万元，大量吸引沈阳刚需置业群体。将目标置业客群放眼全沈阳市刚需客户群体。 营销启示 以碧桂园为榜样，严格控制成本、面积及总价，以开发大道的身份，做出于洪的性价比。放眼西区刚需客群。 碧桂园银河城 营销导读 由于本案体量过大，保证现金链条稳定，快速资金回流势必成为重中之重，刚需客群作为沈城乃至区域主力客户群体，抓住主力快速去化，“跑量”势在必行。 项目住宅客群定位建议 本案客群主要由以下人群构成：25-45岁之间，总价35-55万之间， 1、地缘型群体 2、区域周边厂区外来务工人员 3、周边企业、政府以及事业单位中层管理人员、公务员及高新技术工种 4、于洪广场及周边中心个体经商业主 5、于洪区周边城镇有一定经济条件，进程改善居住环境及氛围人群。 6、主城区溢出改性型置业人群及刚需置业群体 通过上述考虑，我司认为本案的客群定位须以 “刚需型及改善型刚需”置业群体，迎合市场主力置业群体 项目住宅客群定位 核心客群 地缘性客户、周边企事业办公人员、中小型个体经商业主 外来务工人员 西城区刚改客户群体 主力客群及补充客群 其他区域刚需客群 周边村屯进城以及外阜客群 补充及边缘客群 项目住宅客群定位 项目住宅产品规划建议 地块信息 地块信息 地块位置 海诗逸阁东侧，香槟蓝郡北向 占地面积 160000㎡ 建筑面积 400000㎡ 容积率 2.5% 商业配比 建筑面积15%，约6万㎡（住宅34万㎡） 地块现状 目前地块不属于境地，但原址为厂区目前已经废弃，拆迁速度较快 海诗逸阁 香槟蓝郡 万科公园大道 梦想天成 依据本案客群情况：建议本案主力户型考虑刚需客群总价35-55万之间。初步以均价7000元/㎡进行预算。 户型及适应客群 面区 均面积 总价 占比 住宅建筑面积 套数 经济型一房 40-50 45 30-35万 10% 34000 756 刚需型两室 50-60 55 35-40万 6% 20400 371 性价比舒适两房 60-80 75 35-55万 46% 156400 2085 舒适型两房及小三房房 80-90 85 50-60万 25% 85000 1000 舒适型三房 90-100 95 63-70万 8% 27200 286 小复式三房 100-120 110 70-84万 5% 17000 155 合计 100% 340000 4653 产品配比建议 汇报完毕 THANKS 区域市场总结 区域板块总体呈刚需型市场，以高层产品为主。 改善型产品仍占有部分份额，其中依云首府以及万科公园大道以其高品质的园林景观以及品牌优势吸引大量改善型客群。但相比刚需型产品去化速度较慢。 区域市场去化比例较高面积以及总价较为敏感。 区域市场客群仍以刚需自住型客源为主，小面积低总价一室产品去化速度相对较慢 与此同时，从上述数据可以看出区域市场客群对于面积以及总价控制比敏感，严格控制建筑面积以及成交总价成为了项目快速去化的关键所在。 区域市场导读 从上述区域市场特点，可以总结畅销产品基本特征： 75-85平米标准两室产品以及90-100平米舒适型两室或紧奏型三室产品 一室房源总价集中20-30万元之间，两室房源45-55万元之间，三室60-70万之间 区域板块市场研究 区域在售项目分析研究 区域板块产品横线分析研究 区域板块客群研究 住宅市场研究 区域市场客群研究 于洪广场商圈 于洪区政府 开发大道 丁香湖 铁西区 于洪区的政府以及经济开发区的轻工业，成为了区域市场的主要经济产品链条，代动了大量的高新技术人才、个体经商业主以及政府办公人员进驻区域市场。 区域经济产业结构，带动大量外来高薪技术务工人员、个体经商业主进驻本区域； 地铁1#的开通以及沈新路、于洪广场连成一体的全新集中商住中心。吸引二环内刚需溢出客群驻入。同时，在万科品牌带动下区域市场客群逐渐外拓。 本案 地块 于洪广场商圈 沈新路 开发大道商圈 铁西广场建大商圈 沈新路 万达商圈 北一路 万达商圈 地铁极大缩短了城间距离，促使二环外经济迅速增长，随着城市建设的快速推荐以及外来人口的飞速增长，区域未来升值价值潜力巨大。 区域市场客群研究 区域客户来源分布 区域客户主要来自本区域内，比例达60%，区域以地缘性客户为主 2010年之前，区域与市区缺少连通、封闭性强，区域内客户比例曾高达70%以上，随着