济南鲁信蟠龙山别墅项目前期策划报告-121PPT.ppt

济南市别墅市场总体概况 济南市别墅市场发展历程 支撑别墅市场发展的因素 别墅市场主要分布 个案分析 国科高尔夫别墅 国科高尔夫别墅 销售情况：均价3800元/平米。 项目点评：从项目周边环境，产品容积率，该项目的定位应该是高端的定位，但由于高尔 夫地块手续有一定问题，同时产品过于粗糙，内部景观无特点，因此项目整体 素质偏低，受口碑影响，销售情况不畅。 齐鲁水郡温泉岛 齐鲁水郡温泉岛 齐鲁水郡温泉岛 蟠龙山水 蟠龙山水 蟠龙山水 九如山庄 九如山庄 九如山庄 东篱雅舍 祺苑 莱茵小镇 莱茵小镇 莱茵小镇 千佛山·熙园 千佛山·熙园 千佛山·熙园 国华·东方美郡 国华·东方美郡 国华·东方美郡 国华·东方美郡 燕山樱园 燕山樱园 燕山樱园 燕子山庄 燕子山庄 燕子山庄 以上是我们对每个别墅项目做的具体分析，根据上面的分析，依据项目距离市区的距离和享受城市配套的便利程度，我们把市场上的别墅项目分为“城市别墅”和“城郊别墅”两类，下面将对两类别墅进行对比分析。 地理位置 规模 外部资源与内部设施 产品定位 销售均价 小结 需 求 市 场 ——本项目的产品定位表述： 产品的质变创新 产品设计的唯一性 抢占市场的制高点 对项目而言：舍我其谁的气势 对项目而言：量身定制的诱惑 别墅作为最高端的居住形态，必须占有一定的稀缺自然资源，山、水尤甚！房子和人造景观都会陈旧，但山、林、泉、河、湖、海等自然资源是绝对不会落伍和贬值的，而且随着人口的增加和养生意识的增强，依托各类所开发的地产项目更具有长久的保值性和增值性。 打造济南纯正的别墅 ◎建议： 从产品的基本定位来看，属于高端产品的定位。虽然项目面临相关政策法规和市场竞争因素，建议本项目产品主要定位为独立别墅，外围沿道路适当放置部分双拼、联排别墅产品,中央及山地部分可适当增加少量高档独栋别墅，这样能够保证产品线丰富且统一性，也能保证项目高档形象。 从客户群体的需求来看，高端群体不会与社会地位，生活质量相距太远的客户群体居住在一起，因此，项目产品的档次统一性是非常重要的。 ◎市场定位： 别墅开发，要想脱颖而出，就应做的最好。 别墅营销战略主攻特定的目标客户群。 我们必须以更好的产品，更高的档次，更好的服务，迎合目标客户，从而超越更广阔范围内的竞争对手。 方方面面都是精品甚至是极品，从设计、质量、配套、服务都可能是最好。以其无以伦比的内存质量与档次形象，服务于金字塔塔尖人士，建立起独有的市场核心优势。 对于高端房地产产品而言，其消费心理已接近“奢侈品”，消费人群对价格的敏感度较低，在产品的基础上，更多追求消费的感受与身份的体现。故而，我们的项目所向目标客群推销的已不是一幢幢房屋，而是一种生活方式、一种身份象征、一种高档服务，其附加值已远远超过项目本身价值。 ——本别墅项目的市场定位表述 ： 济南 顶级别墅 高质量 人性化服务 完美配套 黄金地段 自然环境 素质人文 专业设计 风水豪宅 ◎目标客户群定位： 一个看不见的阶层。 从世界各国富人区的形成过程中不难看出“看不见的上层”的购买原则： 稀缺的自然环境 + 深远的历史人文 + 掌控世界的距离 从区域特征分析我们可以看出其明显具备区域三重属性： 环境稀缺性、发展潜力大 及距离适度性 而这正是名人藏身(看不见的上层)所追求的三大必备条件。 客群特征1：事业成功，经济收益已在人生考虑次等，个人价值得以实现后，满足感与失落感占了同等比重。人生阶段开始从事业追求步入自我追求阶段。 客群特征－－藏锋一族，看不见的上层 依据产品形态及单位总价可确定客群特性如表 事业追求阶段 自我追求阶段 客群特征2：社会地位确立之后，向往远离喧嚣、回归大自然、开始寻求人与自然灵犀沟通。 客群特征－－藏锋一族，看不见的上层 ——本项目目标客户群表述： 民营企业家； 大型国有企业领军人； 高科技领军人物； 政府高级官员； 企事业高级领导； 文化、体育、演艺界知名人士 目标客户群 具有一定的社会地位和思想内涵； 个人素质属于济南市的上层水平； 有稳定、可观的收入来源； 对待住宅消费的态度较理性，讲究品位、渴望个人价值被社会所认同。 目标客户群特征 挖 掘 追求与自身素质相匹配的住所； 追求高质量的生活方式； 寻找与不同建党的生活形态； 从住宅价位、面积、类型、高度上体现价值； 寻求尊贵感； 追求精神与物质的平衡； 能够接受高质高价的产品。 目标客户群的居住心理 提升 提示： “看不见的上层”为何要藏？ 保持神秘性 人永远是一个矛盾