[建筑]金地博登湖项目价格制定及策略分解说明--59PPT-2008年.ppt

联系qq：744421982 联系qq：744421982 具备条件 项目契合度 资源 塘坑版块具备先天地理优势，市政资源与景观资源，市场及买家的认知度较高。 √ 户型 其中100平米复式产品具有较大竞争力，在塘厦市场当产品具有稀缺性、唯一性时，价格需求较为坚挺。 √ 景观 景观资源（湖景及园林）为本项目的打造高端产品的必要因素，但现时湖景和园林景观均未能理想展现。 × 面积 大平面户型为中高端客户群所接受。作为平面户型，其舒适度成为必要条件。1、2号楼独户（非拼凑）观湖洋房舒适度高，开间合理。三房90平米此面积在塘厦市场属空缺产品，竞争力大。 √ 附加值 金地品牌、金地物业，赠送面积，新世纪追随客 √ 价格评价体系。 联系qq：744421982 — 强调不可复制的湖景资源，市政资源 — 强调产品的特色和价值 — 强调金地品牌，金地物业的附加值 次/非主流市场 体系支撑点： “湖城”概念的市场空档期，高调入市 150平米观湖大宅及100平米复式宽景三房，高端产品舒适性，中端产品稀缺性 金地的产品力与号召力，金地物业的市场认知度 价格评价体系。 联系qq：744421982 目标均价＝ 市场比准价＋ 品牌溢价 + 切入时机修正 市场比较法 不可再生资源 发展商品牌 项目品牌 开盘势道 蓄水时间 展示面配合 核心部分——浮动空间的确定 联系qq：744421982 品牌溢价 湖城住宅的独特——项目品牌 金地地产与新世纪地产的全面战略整合——发展商品牌 品牌溢价挑战的关键点—— 新标准：资源均好性，舒适与便利的叠加效应； 新规则：“产品+资源”互补地段的重要性（100平米三房）； 新参照系：万科双城水岸的高昂地价及预期售价 联系qq：744421982 品牌溢价增幅 时间T 品牌溢价 品牌投入 导入期：品牌溢价率取1%，即7477*1％＝75元； 推广期：品牌溢价率取3%，即7477*3％＝224元； 成熟期：品牌溢价率取5%，即7477*5％＝374元； 整体均价：市场比准价＋品牌溢价（导入阶段取值）= 7554元 品牌溢价率取比准价格的1％-5％。 理想状态 联系qq：744421982 切入时机修正系数调整 展示面、开盘势道、蓄水时间 展示面需求 开盘势道：对价格修正比准：－10%; 蓄水时间：对价格修正比准：－8%; 展示面需求：对价格修正比准：8%; 导入期整体均价：市场比准价＋品牌溢价＋切入时机修正=6６00元 切入时机修正系数取比准价格的5％-10％。 理想状态 开盘势道 蓄水时间 按项目现状开盘，项目修正系数调整为：－8.5％ 联系qq：744421982 价格策略的价格表验证 平面调差 楼层调差 价格表的制定 市场点对点验证 联系qq：744421982 产品溢价点及可溢价标准： 产品溢价 楼栋 户型特点 与市场户型相对比的优势 1#、2# 两梯两户，通透对流。 7.9米超宽观景阳台 创新私家空中花园可改成房间 空间布局紧凑，利用率高 主卧与客厅均正对湖景 隐式储物室设计 1、两梯两户，通透对流 2、7.9米超宽观景阳台 3、私家空中花园可自行改成房间 4、主卧与客厅均正对湖景 3# 两梯两户 主卧室带阳台 两房变四房 敞亮开间大厨房，功能实用 阳光大凸窗 1、观湖最宽的楼栋 2、两房变四房的TT拼凑户型，合并后更大气 3、合并后成两梯两户，南北通透 4#、5#、6# 创意复式：东向，与二期相望 1、90m2的三房单位,填补了塘厦市场在这个面积上的空缺 2、中空可改造超大居室，最高可变五房，最大可增添25m2的使用面积 3、5．5米中空式大厅，Loft创意组合空间 创意复式：全园景景观 7#、8# 创意复式：向南，望路 创意复式：超宽园林景观，168米超宽楼距 联系qq：744421982 平面调差考虑因素 因素 朝向 通风采光 楼间距 景观 视野 梯户比 周边环境 套边位 权重 10％ 20％ 15％ 25％ 5 ％ 10％ 10％ 5％ 景观、户型通风采光等，为本项目价格最大影响因素，给予最大权重值。 价格表——水平调差 联系qq：744421982 比较因素 比重 朝向 (主要以客厅的朝向为准；参考主卧室的朝向；本地居民对朝向的偏好；是否通透；朝向主要风向面的开敞度；该地区的习惯性风向及质量（如东南风胜于西北风） 10% 通风采光 （通风对东莞客户影响约占80%，采光约占20%；并且客户对通风(东南风)比较看重，权重设置为20%；具体指标包含采光面、是否通透、是否有遮挡，是否西晒，采光因素中把边位、楼间距单独来看，综合考虑它们各自的影响） 20% 楼间距 （客户对楼间距比较看重，这里仅指楼间距的物理距离和心理感受，分为主空间的楼间距和辅助空间的楼间距，