[建筑]2011商业地产和住宅市场分析.doc

2011——商业地产年 限购本身是阶段性政策，是2011的政策，对楼市的影响体现在如下几个方面：　1、? 刚需在2011，要买房子的不用再观望了，今年貌似是个好机会，政策停止日就是房价大涨日。 　2、? 今年房租可以涨了，君不看，这些年房价涨了不少，但房租涨幅有限。 　3、商业地产不在调控范围之内，投资转向商业地产是必然。 　4、三线城市是将成为投资者的一个新大陆，异地购房团回来了。 　“限购令”能否在调整楼市供需上起到作用？限购令是阶段性政策，对供需影响不会是革命性的。小项目可以把提高小户型配比，但是2011上市的房子都是原来规划通过的，政策可以改，但是政府允许开发商可以调规划吗？从这一看，政策干扰市场，是倒退，是违反事物发展规律的。如果明天“政策让中国人吃西餐、不让北方人吃馒头南方人吃米饭”,我们会有啥感想？所以我认为限购是计划经济的常用手段，从粮票、肉票到布票，如今发展到要发“房票”的地步，我并不看好限购可以抑制房价的效果。　　新目前因为商业地产不在限购范围，您觉得购房或投资的热度会不会转向此方面？这个问题就是答案，目前可售商铺非常少，商铺已快成为投资的唯一的一个出口了，所以可以说2011——商业地产年！ 新浪微博发起预测2011楼市的活动，对于2011年的楼市局势您有什么样的猜想?预计最佳购买日在今年的夏末秋初，也是价格相对平稳期。因为年后受限购城市将相对平稳，目前的大卖是预期提前释放，2011的旺季提前到来了。我预计5月楼市不会太旺，下半年开发商价格预期降低，秋后为完成全年任务，加大供应后将持保守型价格策略，所以我们拭目以待。对于此番出台的15条细则，商业地产作为受调控影响较小的领域，其前景在这一楼市特殊周期中得到了进一步增强，业内人士分析，商业地产已然成为房企们追捧对象，从去年年底北京CBD中服地块的拍卖争夺战可见一斑，北京细则将进一步推动房企大鳄加快商业地产步伐。 早在去年下半年，万科就高调宣称调整产品路线，商业地产将占到其开发量的20%左右。年底，保利地产公布的公司计划显示，未来的3年内，预计将持有型商用物业面积增加到300万平方米，将商业物业的投资比例逐步提高到总体投资的30%。 而今年年初，龙湖今年首个商业综合体的推盘，6天内一售而空，销售金额逾3亿元，破单月销售记录。 闻风而动的还有更多在售商业地产项目。北京细则发布前，丰台区某写字楼项目价格已经调整，从去年11月的23000元/平方米，上涨到26000元/平方米，而位于北京朝阳区的中莎广场项目售价已涨至38000元/平方米。 北京房地产交易网的数据显示，2011年1月北京商用项目（写字楼、商铺）成交火热，共成交14万平方米，环比增加76.37%；成交总价达到40.93亿元，约为2010年12月成交总价的2倍；成交均价为29221元/平方米，较上月略有上升。 目前国内商业地产的整体持有率不高，市场还处于一个高速发展的阶段。中国指数研究院副院长陈晟分析。 大型投资客先行围观 伴随着房企们的调整，民间投资资金暗流涌动。 大投资客流入商业地产早已成行。誉翔安地产合伙人王珂表示。王珂领导着一家快速成长的置业顾问公司，有别于传统的代理公司，他们更重视自己作为买家的置业顾问的角色．他们服务的置业者也不是普通人群，而是身家动辄上亿的高端投资者。他们代理销售的中莎、金澳国际等写字楼物业在去年取得了娇人业绩，其中总销售额8亿元的中莎广场，1500万元以上的客户占到79%，投资比较占到75%。而同样在售的写字楼项目金澳国际，成交额1500万元以上的客户占76%。 他认为，大宗购买的所谓安全性资本，他们甚至在几年前住宅投资最热的时候就已经开始尝试投资商业地产，实际上他们对经济形势的观察和预测都极为敏感和准确；即使是小宗购买的客户，也都是敏锐地感觉到了住宅投资的风险和政策调控的风向，转而尝试商业地产的投资。 王珂认为，现在看来，去年在商业地产领域形成投资的客户，已然跑赢了政策调控，在商业地产即将升值之前，赚到了第一桶金。 无独有偶，一直驰骋楼市的温州炒房团也早已瞄上了商业地产，有消息称，投资客在安徽、浙江、郑州、河南、内蒙古等十几个二三线城市，物色了不少商业和住宅项目。 新政是否利好商业地产 北京15条细则将迫使资金流入商业地产，催热商业地产。王珂认为，商业地产市场的走高，必然会导致的结果是： 1，商业用地价格拉高，包括丽泽商务区、通州商务区等新兴商务区的土地价格将会大幅上涨，商业用地将会成为第二轮土地财政的最佳选择。 2，北京核心地段的诸多烂尾楼将会迎来发展机遇，因为烂尾楼多为商业地产（主要是由于资金问题），这些性价比极高的烂尾楼收购生意只有极少数企业运作，如光耀东方、高和投资，而一旦商业地产激活，重新盘活这些烂尾楼，将会对北京的城市面貌造成极大改善，其意义不亚于重新规划，也将