物权法(精品培训课件).ppt

建设用地使用权的特征主要有四个方面： （1）建设用地使用权的客体是城镇国有土地（或农村集体土地）；根据物权法的规定已经将农村集体土地排除在外，但是第151条又规定“集体所有的土地作为建设用地的，应当依照土地管理法等法律规定办理。”，这样仍然给其留有适用余地。 （2）设立建设用地使用权的目的是为在土地上营造并拥有建筑物或其他工作物； （3）建设用地使用权的取得方式特殊，主要出让、划拨和转让三种； （4）建设用地使用权具有商品性质，可以进入流通领域。 二、建设用地使用权的取得 （一）基于法律行为取得 出让 国有土地使用权的出让，是指国家以国有土地所有人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式取得的土地使用权，土地使用者有权以开发利用、生产经营为目的使用国有土地。 土地使用权出让可以采取下列方式：协议；招标；拍卖、挂牌等公开兑价的方式。 划拨 划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者交纳补偿、安置等费用后，将国有土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交给土地使用者使用的行为。因此划拨具体有两种形式，一种有偿使用，（费用较之出让金要低的多），另一种是无偿划拨。（物权法137条第三款严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定。） 土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。 划拨土地使用权，除下列规定的情况外，不得转让、出租、抵押：符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 （二）基于法律行为以外的事实取得 如果建设用地使用权人为自然人，则在该自然人死亡时，其继承人可在剩余使用期限内依法继承该土地使用权。此外，在国外立法例上，还承认地上权得因时效而取得，我国法上尚无此种规定。 建设用地使用权人的权利主要包括： 1、自己占有、使用，收益。 2、有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。（但是法律另有规定的除外，见物权法142条） 3、从事必要附属行为的权利； 4、相邻关系之适用。 义务： 1、支付土地使用费的义务（出让金、补偿、安置等费用）； 2、土地使用和保护的义务。首先是使用，若不使用，则可以惩罚，其次应按照登记用途使用，不得改变用途；最后，应保护好该土地，如保证完好、按照自然属性和法律属性合理维护土地的价值和使用价值。 3、恢复土地原状的义务。 建设用地使用权的消灭事由主要是： （1）建设用地使用权出让的期限届满； （2）因公共利益的需要或土地使用权人的违法行为而收回建设用地使用权； （3）土地的灭失。 建设用地使用权消灭事由不同，其法律效果也不尽相同：根据我国法律、法规的规定，如果国家无偿收回划拨的土地使用权的，对其地上建筑物或其他工作物应当根据实际情况给予适当补偿；建设用地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者可以于期满前1年申请续展，经批准续期的，应当重新签订出让合同并支付土地使用权出让金，未如期申请或未获批准的，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物由国家无偿收回。 宅基地使用权（关于宅基地使用权制度，由于争议过大，物权法实际只是原则性的规定了4条。） 宅基地使用权是指城镇或农村居民在国家所有或集体所有的土地上建筑房屋，供作居住的权利。 其主要特征是： （1）主体是农村居民，和少数城镇居民，法人和非法人团体不能享有宅基地使用权； （2）客体是经依法批准划拨给个人建造住宅所使用的国有土地或集体所有的土地； （3）内容是依法建造、保有个人住宅、庭院及种植竹木等而对土地的占有、使用和收益的权利。 （4）一户只能拥有一处宅基地并有宅基地面积的限制。 （5）取得的无偿性。 宅基地使用权人的权利 1、权利人有权在宅基地上建设房屋和附属物。公民对依法审批的宅基地享有长期的使用权，有权在宅基地上建造房屋和其他建筑物。当然，建造房屋需要批准的，应当申请批准。公民也有权在宅基地上种植树木。 2、对于宅基地上的房屋和其他附属物等，公民享有完全的所有权。 3、公民转让房屋所有权，宅基地的使用权随之转让。尽管宅基地使用权不能转让，但可以随着房屋一同转让（赠与、买卖）。在宅基地随同房屋转让以后，另行取得宅基地使用权时，应当受到限制，再申请宅基地的，不予批准。由于房屋可以继承，所以宅基地使用权实质上也可以继承。因房屋转