城中村改造项目前期营销推广方案.doc

宣恩县旧城改造项目 商业项目招商及销售营销策划提案 华夏鑫龙房地产开发有限公司 2006年9月15日 第一部分：本项目重要营销背景及营销命题 一．重要营销背景 ? 1．华夏鑫龙商业地产品牌之作 本项目是华夏鑫龙第一个真正意义上的商业地产项目，对华夏鑫龙品牌及本项目住宅营销意义重大。 ? 2．商业部分肩负赢利重任 由于地价高企，商业部分是本项目重要利润来源，能否实现商业部分最大化利润将直接关乎本项目的整体赢利水平。 ? 3．宣恩县商业地产第一盘 本项目是宣恩县第一个推出销售的上规模的商业地产项目，由此打响宣恩县商业地产第一枪，示范效应强，且具有非常好的新闻题材，需要在营销中善用。 ? 4．恩施地区商铺投资回归理性 恩施地区虚拟产权商铺销售受阻，独立产权街铺将重新成为实力投资型客户主流投资品种，对本项目是一个利好。（以上论据，在恩施地区商业地产项目调查报告提到） ? 5．“宣恩旧城改造项目”之概念及资源整合的深远意义 恩施地区是我省未来几年中西部开展的最重要的区域之一，打造“宣恩旧城改造项目”以及由此带来的商业人气预期将同样是本项目的重要营销背景。 二．重要营销命题 ? 1．“商”与“铺”的关系 有“商”才为“铺”，招商是否成功、进驻商户是否有持久市场生命力将是商铺产权营销的重要前提。本项目应重视“招商”与“销售”的重要因果关系。 ? 2．招商时机的选定 关于招商时机的选定。商业招商是一个周期相对长的营销工作，尤其是著名品牌的谈判。但一旦突破著名品牌，将形成强大羊群效应。因此在招商过程中，如何制订“头羊突破”策略尤为关键。 ? 3．商铺产权销售时机的选定 关于商铺产权销售时机的选定。一个很重要的规律是：商业开业是商铺销售的坟墓！因此，除非对商业一开业就能形成汹涌人潮有100%的把握，否则应当在开业之前消化90%以上可售单位。如何实现这个营销目标？ ? 4．商业经营推广对项目的价值提升 在商业地产中“经营决定价值！”是根本价值规律。本项目未来预期不错，但目前商业人气十分薄弱，如何建立市场信心，除了华夏鑫龙品牌之外，还必须从商业经营角度落足功夫，整合各种社会资源，提升未来商业价值。 ? 5．商业与住宅营销的“统一对立”关系 本项目商业与住宅同步销售，但在项目命名、形象设计、宣传推广、销售模式及销售接待中却不尽相同，如何解决其“统一对立”关系，非常重要。 ? 6．营销人员的“华夏鑫龙化” 作为一线员工，营销人员将成为项目形象代言人，如何将营销人员在规范基础上“华夏鑫龙化”，是销售过程中需要积极探讨并制订规则的重要事项。 第二部分：整体营销方案（招商部分） ? 一、?????? 重要时间节点 ? 1、确定业态的组合定位、招商策略及招商政策------------------------------2006年9月30日前 ? 2、完备招商物料及法律文件------------------------------------------------------2006年10月15日前 ? 3、整合第三方资源------------------------------------------------------------------2006年10月15日前 ? 4、突破主力商家招商，包括超市、主力店及餐饮、娱乐等---------------2006年10-11月 ? 5、全面展开招商工作---------------------------------------------------------------2006年10月-2007年6月 ? 6、首届商家经营研讨会及商户装修动员大会---------------------------------2007年8月 ? 7、统一开业准备---------------------------------------------------------------------2007年9月 ? 8、盛大试业---------------------------------------------------------------------------2007年10月18日（拟） ? ? 二、?????? 招商节奏及招商策略概要 ? 时间 内容 招商准备期（2006年9月-10月） 主力商家突破阶段（2006年10月-2007年3月） 全面招商阶段（2007年4月-2007年9月） 招商目标 1、主力商户的前期沟通 1、 2、 1、 2、2007年6月前完成80%的招商； 3、2007年7月前完成90%的招商； 4、2007年8月试业日90%的商户试业。 重点工作内容 1、 2、 3、 4、 5、 6、 1、 2、 1、 2、 3、 重要招商策略 1、 ????????