[法学]第九章 房产税.doc

第九章 房产税城镇土地使用税耕地占用税法一、主要内容及重难点概述 房产税内容虽比较简单，但由于与企业的关系较密切，所以在考试中经常会考计算。但其有关内容却不是很难。学习时注意掌握一些关键的知识点即可。本章的主要内容有：房产税的纳税人与征税对象、征收范围、计税依据与税率、应纳税额的计算、税收优惠及征收管理。城镇土地使用税的纳税人、征收范围、应纳税额的计算、税收优惠及征收管理。 耕地占用税的纳税人、征收范围、应纳税额的计算、税收优惠及征收管理。二、本章考核目标和学习建议 从历年的考试情况来看，税的考点主要集中应纳税额的计算、税收优惠、征收管理等方面。熟悉掌握。三、近五年试题分析 本章以客观题为主，每年2-3道，分值2-3分，主要考点涉及应纳税额的计算、税收优惠和纳税义务时间等。9.1房产税法9.1.1房产税的基本原理 房产税的概念:以房屋为征税对象，按照房屋的计税余额或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。 房产税的特点:1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税方法 房产税的作用：1.筹集地方财政收入；2.有利于加强房产管理9.1.2 纳税义务人和征税对象 考点分析 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向房产所有人或经营人征收的一种税。 1.纳税义务人房产税以在征收范围的房屋产权所有人为纳税人。其中： （1）产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。 （2）产权出典的，由承典人纳税。（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税。（4）产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人纳税。 （5）无租使用其他房产的问题。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。 外商投资企业外国企业和房产税纳税义务人。2.征税对象房产税的征税对象是房产。 注意：房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。 9.1.3 征税范围 考点分析 房产税的征税范围为：城市、县城、建制镇和工矿区。 与城镇土地使用税相同。特别注意房产税的征税范围不包括农村。9.1.4 计税依据与税率I．考点分析 1.计税依据 这是本章的重点内容。主要注意以下几个方面： 房产税的计税依据为房产的计税价值或房产的租金收入。按房产计税价值征收的，称为从价计征；按房产租金收入计征的，称为从租计征。 （1）从价计征，指以房产余值（不是原值）为计税依据。房产余值是房产的原值一次减除10%～30%后的剩余价值。 （2）从租计征，指以房屋出租取得的租金收入为计税依据。 特别注意： （1）对投资联营的房产，在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的，实际是以联营名义取得房产租金，应根据《房产税暂行条例》的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。 （2）对融资租赁房屋的情况，由于租赁费包括进房屋的价款、手续费、借款利息等，与一般房屋出租的“租金”内涵不同，且租赁期满后，当承租方偿还最后一笔租赁费时，房屋产权要转移到承租方。这实际是一种变相的分期付款买固定资产的形式，所以在计征房产税时应以房产余值计算征收，至于租赁期内房产税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。 （3）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 （4）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 （5）从2007年1月1日起，对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依房产原值减除10%-30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依租金收入计征。2.税率 从价计征税率1.2%；从租计征税率12%。（注意：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税） II．典型例题 1.【2005单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己及其家人居住，另一处原值20万元的房产于200年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（ ）。 A.288元 B.576元C.84