[其它]第7讲比较法二.ppt

加气混凝土砌块 陶粒 建筑隔墙用轻质条板 陶粒隔墙板 公允价值 公允价值（fair value）亦称公允市价、公允价格。是指熟悉情况的买卖双方在公平交易的条件下所确定的价格。 例1：为评估某写字楼2002年10月1日的正常市场价格，在该写字楼附近地区调查选取了A、B、C三宗类似写字楼的交易实例作为可比实例，有关资料见表4－5： 在表4－5的交易情况中，正（负）值表示可比实例的成交价格高（低）于其正常价格的幅度；房地产状况中，正（负）值表示可比实例的房地产状况优（劣）于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。另假设人民币与美元的市场汇价2002年3月1日为1：8.5，2002年10月1日为1：8.3；该类写字楼以人民币为基准的市场价格2002年1月1日至2002年２月1日基本保持不变，2002年2月1日至2002年5月1日平均每月比上月下降1%，以后平均每月比上月上升0.5%。试利用上述资料估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格。 估算该写字楼2002年10月1日的正常市场价格如下： 1、计算公式： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 2、比准价格：  试利用上述资料估算该商品住宅2002年10月24日的正常市场价格如下： 1、计算公式： 比准价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数  2、交易情况修正系数 可比实例A的交易情况修正系数：100/（100-2）=100/98 可比实例B的交易情况修正系数：100/（100-0）=100/100 可比实例C的交易情况修正系数：100/（100+1）=100/101 3.求取交易日起调整系数 可比实例A的交易日期修正系数：106.8/92.4 可比实例B的交易日期修正系数：106.8/100.3 可比实例C的交易日期修正系数：106.8/109.0 4.求取房地产状况调整系数： 可比实例A的房地产状况调整系数： 100/（105×0.5+100×0.3+120×0.2）=100/106.5 可比实例B的房地产状况调整系数： 100/（100×0.5+110×0.3+100×0.2）=100/103 可比实例C的房地产状况调整系数： 100/（80×0.5+120×0.3+100×0.2）=100/96 小结： 1、交易日期修正； 2、房地产状况修正； 3、求取比准价格； 4、比较法总结和运用举例。 小结： 1、交易日期修正； 2、房地产状况修正； 3、求取比准价格； 4、比较法总结和运用举例。 作业 把练习册上第三章及第三章以前的练习题完成。下次课检查。 四、房地产状况修正应注意的问题 1．可比实例的房地产状况(除期房交易外)无论是区位状况、权益状况还是实物状况，都应是成交价格所对应或反映的房地产在其成交日期时的状况，而不是在估价时点或其他时候的状况。 四、房地产状况修正应注意的问题 2．由于不同使用性质的房地产，影响其价格的区位因素和实物因素不同，因此，在进行区位状况和实物状况的比较修正时，具体比较修正的内容及权重应有所不同。 第八节 ? 求取比准价格 一、求取某个可比实例对应的某个比准价格的方法 ? 1．修正系数连乘形式： ? ? 估价对象价格＝可比实例价格×交易情况修正系数×交易日期修正系数×房地产状况修正系数 ? ? 2．修正系数累加形式： ? ? 估价对象价格＝可比实例价格×(1+交易情况修正系数+交易日期修正系数+房地产状况修正系数)  假设交易情况修正中可比实例的成交价格比其正常市场价格高低的百分率为±S％，交易日期修正中从成交日期到估价时点时可比实例价格涨跌的百分率为±T％，房地产状况修正中可比实例在其房地产状况下的价格比在估价对象房地产状况下的价格高低的百分率为±R％，则： 下面仅以连乘形式、采用百分率法来进一步说明比较法的综合修正计算。由于房地产状况修正有直接比较修正和间接比较修正，因此，较具体化的综合修正计算公式有直接比较修正公式和间接比较修正公式两种： 2．间接比较修正公式： 二、将多个可比实例对应的比准价格综合成一个最终比准价格的方法 每个可比实例的成交价格经过上述各项修正之后，都会相应地得出一个比准价格，但这些比准价格可能是不一致的，最后需要将它们综合成一个比准价格，以此作为比较法的估算结果。从理论上讲，综合的方法有下列4种： （1）平均数；（2）中位数；（3）众数；（4）其他方法。 （一）平均数 平均数又有简单算术平均数和加权算术平均数。 1、简单算术平均数，是把修正出来的各个价格直接相加，再除以这些价格的个数，所得的数即为综合出的一个价格。设V1，V2，V