2.7商业地产未来发展趋势分析.docVIP

7、商业地产未来发展趋势分析 7.1 商业地产发展趋势 （1）城市布局转移 在前面章节已经讲述到，一线城市因为前些年的购物中心投资热潮，使得一线城市的商业地产发展呈现出饱和状态，有些区域甚至出现重复投资、大量空置、同质化严重的发展问题。 尽管购物中心前一轮发展中已经表现出各类问题，然而发展商对购物中心的投资热情并没有因此淡化，相反新一轮的投资热再次兴起，只不过这次投资热开始转向市场更为庞大的中等城市。二三线城市在近些年的城市化过程中，经济得到长足的发展，百姓生活水平也在一定程度上得到提升，但是二三线城市的居民生活消费方式并没有得到相应改观，主要源于商业市场的发展相对停滞而没能合理引导百姓消费观念改观。基于二三线城市的巨大商业市场潜力，许多地产商纷纷将大量资金投到这些中等城市用于取得区位和交通条件优越的优质地块，为日后开发运营商业地产储备一定的资源。 （2）社区型购物中心主导 近几年在国内各地纷纷开展的造mall运动，成功者，忽视国内消费能力相对较低的结果。购物中心有盲目的摊大求的趋势，很多项目都追求区域第一甚至是第一、第一从成熟的市场来看，香港几万的项目居多国内比较权威的数据商品品种20万左右，国外是150万品种左右，所以有限的商品资源决定做大以后根本就填不满。 大型mall得以生存的经济基础还不成熟而粗放型的商业网点、底商等供应量已经趋于饱和。因此，中等规模的购物中心无论在档次还是消费容量方面都适应于现阶段的国情。商业地产需要遵循专业化的程序一切从商业运营出发。在商业地产的开发运营中，需要遵循在市场定位下以运营为先导的商业地产开发计划，以长期的商业运营体系为基准，确定合理的组合，根据商户需要开发物业，以创新经营租户销售和利润增长，这是提高商业地产成功率的专业条件。现代人已不再满足单纯的物质消费，个性消费、品牌消费、健康消费等各种新型的消费方式已越来越受到人们的青睐。在激烈竞争的市场环境下，部分发展商已不再，而是努力引导市场创造超越现有的生活需求，将自身对居住文化的理解和独特的审美品位融入项目中，形成风格独特、个性鲜明的项目。如果把商业经营比作是一个大合唱，那么主题就是其中的指挥棒，是商业的灵魂。程度上决定了商业对消费者吸引力的大小。要遵循一般业态运作规律之外，培养出其他难以模仿所谓核心竞争力主题，开发商规划、设计、等一系列工作展开。商业主题应该在连贯的基础上不断推陈出新，创造商业消费的兴奋点，使顾客由联想到产品，将商业主题为一种新的生活方式。REITs的成功