企业管理论文我国物业管理模式的反思与再造.docVIP

我国物业管理模式的反思与再造 〔摘要〕物业管理作为一种专业化、社会化、企业化的不动产管理模式，在我国已走过了30年的历程。但是，迄今为止，我国尚未形成真正的物业管理市场，没有形成成熟的符合我国国情的物业管理模式和管理制度。认为如不尽快探索出符合我国国情、民情和房屋建筑管理规律的物业管理模式，不仅无法使我国的物业管理走上可持续发展的道路，还会由于物业管理体制、机制、模式和制度的落后，引发大量的社会问题。基于此，在梳理我国物业管理30年实践的基础上，分析了我国现行物业管理模式存在的主要问题，提出了再造我国物业管理新模式的框架。 〔关键词〕物业管理;物业服务;业主大会 一对我国物业管理三十年实践的 再认识毋容置疑，我国物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化和住房管理社会化的改革要求，填补了在单位制解体以后住宅区管理的真空，逐步形成了企业主导的一体化物业管理模式，使人们知道了物业管理的基本内容，初步培育了人们的物业服务消费意识。30年来，物业管理规模不断扩大，物业服务企业及其从业人员数量不断增长，其行业地位也已初步确立。据不完全统计，目前全国实施物业管理的房屋总建筑面积超过150亿平方米，物业管理从业人员人数超过300万人，物业管理行业创造的产值超过2000亿元。经过30年的发展壮大，物业管理已经成为人们生活和工作不可或缺的重要组成部分。但是，物业管理作为我国社会发展中的重要行业，仍处于初级发展阶段。长期以来，管理模式的简单复制、体制机制的粗放设计，正把30年来的物业管理实践根基推向整体坍塌的边缘。 1．物业管理的主体严重错位 物业管理本质上是业主行使共同管理权利的体现，业主作为物业的所有人，是物业管理的主导者和物业服务的消费者，并通过业主大会行使物业管理的权利。但在我国物业管理的发展中，业主的主体地位和权利长期被漠视，物业服务企业越俎代庖，成为物业管理活动的主导者。《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业服务企业管理（企业管理论文）的单一物业管理方式，通过国家行政法规的形式维护了物业管理中企业的主导地位。物业服务企业与业主在物业管理中主体角色的错位，客观上导致了社会对物业管理产生了错误的认识，限制了业主对物业管理方式的自由决策权和选择权的行使，也为业主怠于行使共同管理权利、不履行义务留下了制度上的口实。 2．物业服务市场机制完全失灵 任何市场都应当包含买方和卖方，在物业服务市场中，买方是业主大会，卖方是物业公司。物业服务产品是准公共服务产品，是对公共部位的管理和服务，任何单一的业主不能决定其价格，只有代表全体业主的组织才能够决定其价格，换句话说，没有代表全体业主的组织就没有真正的买方。但是，在我国的物业管理市场上，作为物业服务买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业服务处于有卖方无买方、物业服务强卖强买的状态，导致物业服务企业在服务过程中，即使不提升自己的业务水平也能够生存，且能赚取暴利。在这种状况下，我国的物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争压力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍了物业管理行业的健康发展。 3．物业服务与政府应提供的公共服务的边界不清在现行物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。传统的建筑区划“红线”，混淆了物业服务和公共服务的边界，免除了政府应该承担的公共服务，物业服务企业代为承担起了物业管理区域的公共服务职责，掩盖了政府公共服务的缺失。 这种状况导致了物业服务企业以管理者自居，而忽视了保障房屋建筑的使用安全、宜居和保值增值这一物业管理的核心价值。这不仅给政府的公信力带来了负面影响，也阻碍了物业服务企业的健康发展。 4．现行的物业管理制度基本失效近些年来，物业管理的深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，群体事件、暴力事件有增无减，已经严重影响到住区的生活秩序与和谐社会（和谐社会论文）的建设，而这些矛盾纠纷都可以从现行物业管理制度、机制和物业管理模式上找到其产生的根源。如果再不变革现行制度，重塑物业管理模式，则必将葬送物业管理行业的前途，也必将危及既有房屋的可持续管理，甚至将对和谐社会的建设起到直接的破坏作用。 二我国传统物业管理模式存在的 主要问题着眼于我国物业管理的和谐永续发展，我们有必要在肯定物业管理行业30年来所做出的贡献和取得的成就的同时，结合近年来物业管理发展中出现的一系列争议、矛盾和纠纷，剖析现行物业管理制度的种种弊端，深刻反思我国物业管理30年来所形成的物业管理模式。 1．《物业管理条例》对物业管理的界定过于狭隘，违反了《物权法》的规定，不符合物业管理实践和未来的发展方向《物业管理条例》第二条给出的物业管理定义中，直接确认了业主委托物业企业管理为唯一的物业管理方式。虽然相对于单位体制