湖南某市高尔夫别墅项目整体定位与营销策略汇报.ppt

房地产战略——因为要保证一定的租金，返租数额有限，后期立足于国内及本地的长期市场，推出居住型物业 成熟期市场——反攻国内，立足长远市场 国内其他城市以北京、上海客户为主，购买作为度假物业； 湖南本地的消费者，购买作为第二居所，甚至第一居所； 利用国内其它分公司资源，建立客户网络 新推的物业不参与返租计划； 物业类型丰富，将推出townhouse； 面积较大、豪华舒适，别墅约400~600平方米、两房式公寓达170平米，一房式公寓106平米； 小区的概念，设有社区中心，只供业主使用；业主还可以享受度假村内的所有设施； 可能有毛柸房，8000－9000元/平米，不带会员卡 物业定位——度假+居住产品 “我们项目的劣势在于离湖南市区有一段距离，明年高速公路修好，去市区只需40分钟，但在湖南被认为是郊区。湖南人对“住在郊外、城里上班” 的生活方式需要一段时间接受。 湖南本地市场也是项目的主要市场，但不可能在前期发展为第一居所，只能从第二局所着手，逐步丰富生活设施，然后从第二居所向第一居所过渡。以后我们会在长沙市区销售。 我们优势在于母公司是新加坡的上市公司，在全中国包括北京上海都有项目，直线客户很多，在云南以外其它地区都是由他们帮助销售，我们有整体优势。” 　　　　　　　——春城湖畔高尔夫市场销售经理 【春城高尔夫】 物业排布——巧妙利用坡地地势，合理排布物业，确保景观资源价值最大化 别墅 公寓 Town Center 杜鹃豪园 1区 【春城高尔夫】 春城高尔夫别墅价格远高于长沙别墅项目整体价格水平 项目名称 产品 面积 价格 春城高尔夫 公寓 独栋 200以下 400左右 11000 阳光高尔夫 独栋 300左右 12000 滇池高尔夫 独栋 公寓 370以上 200以下 20000 10000 岭东紫郡 独栋 联排 400左右 300左右 8000 5000 高天流云 独栋 400左右 13000 世博生态城 独栋 双拼 200为主 7000 西山别墅 独栋 300为主 7000 野鸭湖旅游小镇 双拼 200多 4500 列侬溪谷 双拼 联排 140-300 7000 海韵枫丹 独栋 双拼 400-500 350-400 9000 滇池南郡 类别墅 200-300 5000 公园道1号 联排 150以上 4000 单价 5000 10000 15000 阳光高尔夫别墅 春城高尔夫别墅 滇池高尔夫别墅 岭东紫郡 野鸭湖旅游小镇 高天流云 世博生态城 西山别墅 列侬溪谷 海韵枫丹 滇池南郡 公园道1号 【春城高尔夫】 春城高尔夫通过赠送高尔夫会员卡促进物业销售，不单独发售会员证，并控制会员卡数量 会员制： 1. 每位业主将免费获得与卧室数量相同的普通个人球场会员卡； 2.?每张会员卡最多可带7位嘉宾，但会员必须随行； 3.?会员配偶可成为附属会员，打球享受嘉宾价，但不可带嘉宾。 一期 聚雅小筑 二期 玉兰小筑 三期 杜鹃豪园 物业售价 （美金） 8-20万 10-30万 50万 开发期 一、二期146幢高尔夫别墅回收投资1.7亿多元； “物业销售送会员卡，这是必需的模式，如果买物业没有会员卡，别人不会来买物业。 如果会籍的数量卖得太多和太便宜，地产开发的含金量就会下降，要成为‘春城湖畔’的会员，必须是这里的业主，这样保证了来这里投资房地产的回报率。我们以后仍然不会单独发售会员卡。”　 　　　　　　　　 ——春城湖畔高尔夫市场销售经理 将会员卡和物业捆绑，不单独销售会员卡，因为： 在湖南没有很稳定的球员基础（不同于珠三角、长三角），没有庞大的市场来消费会员卡，只能靠销售物业来附带会员卡； 若会员卡单独推出市场，物业将与其他项目形成市场竞争，加大物业销售难度。 【春城高尔夫】 第 1 页 共 51 页 谨呈：月星家居 溧阳项目汇报 客户定位分析及项目营销策略总纲 2010年 11 月 18 日 第 2 页 共 51 页 前言 随着月星项目前期各项工作的顺利进行，同时依托当地经济发展利好、区域房地产市场的良性发展，本项 目即将进入紧张的前期准备工作。我们在对月星项目保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备， 下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高 速高效高质地完成月星项目营销顾问服务工作。 我们的做法是：永远追寻市场的脚步，因为市场在变，游戏规则在变，消费者的需求，是一切策划工作的 前提！因此我们一切皆从我们对市场研究的基础开始，逐步落实到营销的实施计划，最终的目的是实现月星企 业对本项目的预期社会效益和经济效益之核心目标。 项目背景 客户目标 第 3 页 共 51 页 市场研究