目前房地产市场分析与建议(ppt 44).ppt

浙江大学房地产投资研究所;一、宏观调控对长三角地区房地产市场的影响;;;;;宁波:;;温州：;南京：;2、成交量变化的原因;⑵ 市场各方不能适应市场之变化 （主观原因） 卖方：惯性思维 买方：心理障碍 中介：无所适从 对总体而言，客观原因是主因 对个体而言，主观原因是主因 ; 3、长三角地区房地产市场出现 四大转变： ①卖方市场转变为买方市场 ②投资主导型市场转变为消费主导型市场 ③短期投资为主 转变为中长期投资为主 ④以土地为中心的赢利模式转变为以产品为中心的赢利模式;二.现阶段房地产市场的主要特征 --; 政策面演变 1998年下半年政策面发生较大的变化，直接导致房地产有效需求短期内爆发，造成供不应求的态势，导致房价迅速拉升。 房改政策 金融政策 税收政策 价格政策 ;需求泡沫;2004年，35个副省级城市中，房屋销售价格同比涨幅超过10%的城市有9个，长三角独占鳌头，由上海、南京、杭州、宁波4个城市进入。 长三角开发商的利润至少在30%-50%之间，远高于珠江三角7%-10%的平均利润水平。 2004年，全国完成房地产投资13158亿元，江浙沪占了28%。 江浙沪三地的地方财政收入中，房地产业和建筑业（不包括相关产业）所占比例都在30%左右;九大城市房价收入比;3月2日杭州7块土地拍卖历经5个半小时，88家单位140多轮抢夺，总成交额26.265亿元。 滨江原“大元地块”。占地129.6亩，经26轮竞价，以9.4亿元成交，预计楼面地价达3885元/平方米，去年3月附近地块出让的楼面地价为3275元/平方米。而大元曾在2003年8月拿下该地块时的竞标价仅6.18亿元。 吴山商圈内的8号地块，出让面积为5548.1平方米，容积率为1.5，经过32轮的竞价，该地块以2个亿的价格成交，每平方米的楼面地价约为2.4万元。 位于西湖区留下镇的2号地块以50100万元成交，每平方米的楼面价达到了7547元。;7月18日的土地拍卖，位于杭州滨江区的杭政储出[2005]29号地块，位于钱塘江一桥和四桥之间，北至钱塘江大堤，出让面积为139.5亩，是名副其实的一线江景地块。有4家房产公司报名参与该地块的竞价。但仅仅经过17轮，就被浙江钱江房地产开发公司和杭州城建发展公司以67120万元拿走，折合楼面地价为2890元/平方米。而在3月2日的杭州土地挂牌会上，同样位于滨江区的杭政储[2005]6号地块，面积有130亩，成交总价达9.4亿元，折合楼面价为3885元/平方米。 ;地产泡沫的危害性; 海南、香港、泰国、日本 从1960年至1990年的30年里，日本六大都市的土地价格，惊人地高涨了56.1倍，相当于当时美国地价的4倍；而同期日本国民生产总值只增长了17.4倍 1990年上调银行利率和收缩房地产信贷规模成为日本房地产业泡沫破裂的导火线，于是从1991年起，土地价格开始较快地下降，到2001年就下降了一半以上 房地产泡沫的破裂，日本经济至今尚未恢复过来;;;;;; 七部委联手阻击房价 国务院近日办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作的意见 个人购房不足两年,转手时全额征收营业税 期房禁止转让 城镇廉租住房制度建设,纳入政府目标责任制管理 经济适用住房,利润控制在3%以内 违法违规销售行为,依法严肃查处 满一年未动工开发的,征收土地闲置费,满两年未动工开发的，无偿收回土地使用权 ;解铃还需系铃人,政府终于打出组合拳;三、长三角地区房地产市场发展趋势分析;1、房地产市场的短期走势;⑵市场短期走势的三种可能性;2、房地产市场中长期发展趋势：;⑵ 市场经济发展处在初级阶段，房地产市场将随市场经济一同成长，其发展潜力难以估量 ⑶ 房地产业作为国民经济的支柱产业将继续起到拉动国民经济增长的火车头作用。 (4) 以上海为龙头的长三角地区经济发展决定全国经济发展乃至影响世界经济发展，其发展潜力巨大，发展势头方兴未艾，第六大都市群正在形成过程中，必然为房地产市场的发展提供巨大的市场需求和发展的空间。; （5）稳定的政治局面为房地产市场健康、持续、快速发展提供保证。 经济与政治紧密联系在一起。 中国新一届领导班子交接平稳、顺利完成。;四、几点建议;1.银行与房地产业的关系是唇齿相依，唇亡齿寒 房地产开发企业资金有80%来自银行，两者紧密联系，一荣俱荣，一衰俱衰。 房地产泡沫与金融危机间存在密切关联性 例：日本、泰国、海南;2.银行应大力扶持房地产企业 不要简单强调“扶大扶强”，而应该“扶优扶强” 优势企业