第四章 成本法 房地产估价解析 教学课件.pptVIP

第四章 成本法 ;;（一）概念：成本法是求取估价对象在估价时点的重置价格和重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。 非历史成本 是估价时点的成本 是社会平均成本 ;新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，均适合。 特别适用于既无收益又很少发生交易的房地产的估价 单纯建筑物的估价 市场不完善或狭小市场上无法运用比较法估价的房地产。 房地产保险(包括投保和理赔)及其他损害赔偿中的估价 ;1. 自由竞争(即可以自由进入市场) 2.该种商品本身可以大量重复生产;（二）农地征用的估价规定 征地估价是指在将集体所有的土地，经依法征用转为国有土地的过程中，对被征用土地的补偿价格进行的评估。 征地估价内容及补偿标准 ： （1）土地补偿费： 为该耕地被征用前三年平均年产的值的6至10倍； （2）征用耕地的安置补助费： 每个需要安置的农业人口的安置补偿费为该耕地被征用前三年平均年产值的4至6倍，每公顷被征用耕地安置补偿费，最高不超过被征用前三年平均年产值15倍； （3）青苗补偿费和地上附着物补偿费； （4）征地房屋拆迁补偿费。;（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 城市房屋拆迁估价（以下简称拆迁估价），是指为确定被拆迁房屋的货币补偿金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，对其房地产市场价格进行的评估。 《城市房屋拆迁管理条例》是城市房屋拆迁和拆迁估价工作的指导性文件 。 城市房屋拆迁中发生的有关税费包括：被拆迁房屋及附属物的补偿费、搬迁补助费、临时安置补助费或周转房费、拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费、拆迁服务费、拆迁管理费和政府规定的其他有关税费。 ;（三）城市房屋拆迁补偿的估价规定 拆迁补偿估价对象为拆迁范围内土地、建筑物、构筑物和依托在其实体上的权益。 城市房屋拆迁补偿估价的标准与方法：货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。 拆迁估价的工作方式 。 ; （一）最基本的公式 ;新开发区某宗土地的单价 =（取得开发区用地的总费用 + 土地开发总费用 + 总管理费用+ 总投资利息 + 总销售费用 + 总销售税费 + 总开发利润）÷(开发区用地总面积 × 可转让土地面积的比率) × 用途、区位等因素修正系数 可转让土地面积的比率 = 开发完成后可转让土地总面积 ÷ 开发区总面积 × 100%;【例4-1】某成片荒地面积2km2．取得该荒地的代价为1.2亿元，将其开发成“五通一平”熟地的正常开发成本和管理费用为2.5亿元，开发期为3年，贷款年利率为10%，销售税费和开发利润为可转让熟地价格的5.5%和9.5%，开发完成后可转让土地面积的比率为60％。试求该荒地开发完成后可转让熟地的成本价格为每平方米多少元？;新建房地价格 = 土地取得成本 + 土地开发成本 + 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息 + 销售费用 + 销售税费 + 开发利润 新建建筑物价格 = 建筑物建造成本 + 管理费用 + 投资利息+销售费用+ 销售税费 + 开发利润 ;旧房地价格 = 土地的重新取得价格 + 建筑物的重新构建价格 - 建筑物的折旧 旧建筑物价格 = 建筑物的重新购建价格 - 建筑物的折旧 ;重置价格，指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用新的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物在结构、功能、效用上相同的新建筑物的正常价格。 重建价格，是指在估价时点的建筑及装修材料价格和人工劳务费用情况下，采用原有的建筑材料、建筑技术与工艺，重新建造一栋与原建筑物完全相同的新建筑物的正常价格。;重置价格=直接成本+间接成本; 建筑物折旧是指建筑物从建造完成以后，随着时间的推移而发生价值减损的现象，建筑物在使用年限内减少的建筑物价值的货币表现称折旧额，房地产估价中折旧是指在估价时点待估建筑物相对于全新建筑物的价格差异，是对建筑物的一种减价修正。 ; （一）建筑物折旧的概念和实质;【例4-2】某旧住宅，估计其重置价格为40万元，地面、门窗等破旧引起的物质折旧为3万元，户型不好、没有独用厕所和共用电视天线等导致的功能折旧为8万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为7万元。试求该旧住宅的折旧总额和现值。 【解】由题意： 该旧住宅的折旧总额 = 3+8+7 = 18（万元） 该旧住宅的现值=重置价格-折旧=40-18=22（万元）; （二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定 ; （二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定 ; （二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定 ; （二）房屋折旧和完损等级评定的有关规定 ;1.年限法：把建筑物的折旧建立在建筑物的寿命