涿州香港豪庭商业建议52p.ppt

商业部分定位建议 鼎杰事业机构 09.09.22  思想者？？？ 差 异 性 原 则 项目周边业态分析——直接竞争者 金街商城 那么，在以上大环境下我们应该这样… 情景一：我们的入口人性化设计，时代感鲜明。 情景二：内街小品，彰显个性的同时，突出主题。 情景三：充分发辉各店铺的个性化装修，满足不同人群的目光 思考一：项目一层面积约为2500平米，减去临街门市1000平米，剩余1500平米也作为二、 三层的主题过度。 1、部分区域作为超市延伸；2、部分区域引进国内知名男女品牌。 思考二：如果作为产权销售8000平米商业体量，整体规划，销售难度较大；3层销售价格 低，势必会拉长销售周期、造成回款压力。 商业部分定价建议 通过实地调研，涿州本地商场类购物场所在售的商铺并不多，大多是开发商自持，统一对外出租。经营者对住宅底商及临街门脸期望值较高，建议增加临街门脸面积及数量，内街部分打造主题式购物场所。 例：华冠购物中心，是由华冠公司2003年统一租用，做超市、购物中心用，商场的拥有者并未对外出售。 宜佳旺购物广场，由开发商隆基泰和持有，整层或者划分区域对外出租。 附表：针对范阳路旁的门市以及金街调研表 通过对涿州市沿街门市以及各商场经营情况，租金售价的调查，因此 鼎杰公司建议： 商业部分的需要滞后销售： 1、商业部分需要率先进行项目的招商工作，为培育市场，建议以高档的日常消费品为主，与租户签订租约意向书，制定招商政策，以及优惠政策。 2、商业部分的项目形象至关重要，此部分的客户群体主要为投资类客户，对经济利益是第一位的，对于目前而言，没有工程的大力支持，商业部分在销售工程中会遇到众多阻力。例如:投资回报时间长，不利于资金的流动，新市场收益小等等。 3、本商业部分并不急于销售，商业部分预计2011年8月底交房，这两年时间对于本部分来说，存在众多的市场不确定性，因此建议滞后销售。 鼎杰事业机构期待与您携手再创辉煌 关于超市的定位分析 主题综合超市 不利因素——商场规模、停车位的多少（室外、地下） 有利因素——位置优越、交通便利、成熟的商业圈、人流、 物流、客流聚集地。“人气即财气” PART 2 一层临街规划建议 40年商住 产权属性 约2500㎡ 总建筑面积 项目临街部分参数分析： 1）规划应尽量多元化——临街划分5-10间100平米左右的商铺进行销售，与二三层业态相区分，体现差异性。 2）商业体量小——尽量集中商业面积，体现主题分类 3）临街商铺，为黄金位置 沿街门市 沿街门市 地上一层（除去临街项目以外区域）业态规划分析 不利因素——面积偏小且东西狭长、位置靠后，人流量相对会减少 有利因素——范阳路黄金地段，商业氛围浓厚 建议一：与地下一层超市相对接，扩大超市营业面积，提高利用率 建议二：娱乐休息场所——冰吧、小吃街、精品店 建议三：中高档鞋服区、品牌实力店 增强商场的直接对外面积、扩大影响力，同时建立独特性经营领域 利用休闲娱乐设施增大人群流量 餐饮、儿童娱乐设施、休闲等 PART 3 二至三层规划建议 关于二、三层商业规模的探讨 建议：按区域分割，化整为零，分别考虑产品定位 产品功能探讨——分层定位 2F 商业面积2500平米 休息区、冷饮、商场附属 业种（裁边区、售后服务等） 主业态：中高档鞋帽专区（男鞋、女鞋、箱包等） 中高档分类服装专区——主打品牌男装(休闲系列、商务系列） 主力店、品牌店 产品功能探讨——分层定位 3F 商业面积2500平米 主攻中高档分类服装专区 少淑装、精品女装、 童装 充分运用品牌策略，以大带小 以销售上的强势带动人流量 以主带次，连带性市场消费 【香港豪庭】 经营者租用比例的调查 27% B、自购 73% A、租用 所占百分比 选项 综述：在涿州已有商业业态中，中高档消费品占最缺乏业态中第一名，有一定的市场需求。 在商业项目租售比例可看出：由商场统一管理、商家租用占绝大部分。 目前涿州最缺乏的业态排名由高到底依次为： 中高挡消费品 大众化娱乐/服务行业 大众化消费 中高档娱乐业 中高档餐饮业 其他 黄金首饰、服装家居、小吃城 开发商自持，对外出租 宜家旺购物广场 黄金饰品、超市、服装 大型商场租用 华冠购物中心 服装、家电、小商品 商户租用 金街商城 小商品批发零售 商户自用、租用 鼓楼大街 业态分布 租售情况 项目 附表：涿州市各商业项目租售状况 14% 多业态大型商场 23% 主题式多层专业商场 18% 百货公司内铺位 45% 临街商铺 所占百分比 选项 商铺经营形式的选择 17% C、