[工学]第七章地价评估.pptVIP

路线价法运用举例 1．一面临街地地价的计算 路线价法运用举例 2．前后两面临街地地价的计算 高价街影响深度 = 高价街路线价/（高价街路线价+低价街路线价）×总深度 低价街影响深度 = 总深度 - 高价街影响深度 3．街角地地价的计算 路线价法运用举例 4．袋地地价的计算：关键确定起迄深度 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 （1）接受估价任务 （2）确定估价基本项目 （3）拟定估价作业路线 （4）资料收集与实地勘察 （5）相关资料整理与分析 （6）选择适宜的估价方法，试算宗地地价 （7）试算价格调整，确定估价结果 （8）撰写并交付土地估价报告 地价评估 六、宗地评估程序 * * * 第七章 地价评估 房地产估价 学习内容 主要内容1.地价体系 2.基准地价的评估 3.基准地价修正法 4.路线价法 5.建筑地价的分摊 6.宗地地价评估程序 地价体系 地价 地价体系 地价体系构成 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价体系是一定区域范围内，由若干相互联系、互为区别且互为补充的地价和土地质量等级构成，各自发挥不同作用，共同满足土地管理和市场运行需要的一组价格系列。 地价评估 一、 地价体系 地价是土地经济价值的反映，是为了购买获取土地预期收益的权利而支付的代价，即地租的资本化。 地价体系构成： 1．城镇土地质量等级 2．基准地价和路线价 3．标定地价 4．交易底价或交易评估价 5．成交地价 6. 由上述有关价格衍生的供抵押贷款、土地税收、征地拆迁、资产核算等方面使用的地价。 地价评估 图7-1 地价体系结构示意图 一、 地价体系 地价体系 地价 地价体系 地价体系构成 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 1．基准地价的概念 指在一定时间内，对城镇规划区范围各级土地或均质地域，按照商业、住宅、工业等土地利用类型分别评估的法定最高出让年期的土地使用权区域平均价格。 地价评估 二、基准地价评估 2．基准地价的作用 （1）调整经济活动在空间合理布局的经济杠杆。 （2）为国家计征土地税提供依据。 （3）基准地价为进一步评估宗地价格提供依据。 （4）加强国家宏观管理的手段，政府制定地价政策、宏观调控土地市场的依据。 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 3．基准地价评估 是指在对城市（镇）内有收益的土地或发生交易的土地估价的基础上，按照一定评估程序、原则、方法，评估出的各级土地或各区域内土地的平均价格，并在基准地价的基础上，分用途、分区域分析地价影响因素与地价的关系，建立起基准地价修正体系，为评估宗地地价服务。 地价评估 二、基准地价评估 4．基准地价评估的思路 （1）划分为土地条件均一或土地使用价值相等的区域或级别，并进行不同区域归类。 （2）在同一土地级别或类型区域中，利用取得的土地超额利润、已成交的地租和地价资料，测算出不同行业用地在不同土地级别和土地条件均质区域上形成的土地收益或地价，进而评估出基准地价。 （3）分析基准地价同宗地地价、租金和土地条件的相关关系，建立土地级别或区域分用途的宗地地价修正体系。 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 5. 基准地价评估的程序与方法 （1）基准地价评估区域范围的确定。 （2）基准地价评估资料的调查与收集。 （3）资料的分析整理。 （4）样点数据检验。 （5）基准地价评估模型的选择及基准地价的确定。 （6）提出基准地价应用的建议和技术。 地价评估 二、基准地价评估 1．基准地价修正法的概念 利用城镇基准地价和基准地价修正系数表等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。 三、基准地价修正法 地价体系 基准地价评估 基准地价修正法 路线价法 地价分摊 宗地评估程序 2．基准地价修正法的程序与方法 （1）搜集有关基准地价的资料。 （2）确定待估宗地所处地段对应的基准地价。 （3）调查待估宗地地价影响因素，确定宗地地价影响因素修正系数。 式中：k －待估宗地全部地价影响因素的总修正值； ki －待估宗地第i个地价影响因素的修正值； n - 修正因素个数。 地价评估 三、基准地价评估修正法