房地产开发产品的面积审核.docVIP

房地产开发产品的面积审核 房地产开发产品的面积审核可用以确定开发产品成本总额，产品单位成本，应结转的销售成本等重要的指标，进而影响包括企业所得税和土地增殖税等的税款计算。 一、确定开发产品面积的用途： 房地产开发产品即商品房，它一般包括总建筑面积、可售面积、不可售面积、已售面积和未售面积等指标。 1、总建筑面积用于总体掌握测算其他分解指标的正确性。 2、总建筑面积=可售面积+不可售面积 确定可售面积与不可售面积的用途：计算开发产品的单位成本，很明显，不可售面积越多，开发产品（可售面积）的单位成本就越高。 3、总可售面积=已售面积+未售面积 确定已售面积和未售面积的用途：确定应结转的主营业务收入和主营业务成本。在单位成本已确定的情况下，已售面积越多，可结转的成本也越多。 二、可售面积和不可售面积的划分： 1、从形式上看， 可售面积包括商品房的套内面积和分摊的面积。 不可售面积一般包括人防面积、非盈利性的社会公共事业设施（包括：物业办公场所，变电站、热力站、水厂、居委会、派出所、托儿所、幼儿园、学校、医院、邮电通信、自行车棚、公共厕所等），以及其他不得在业主购买面积范围内分摊的设施面积等。 2、从实质上看： 可售和不可售面积的划分标准是其产权的归属。 一是将来产权归业主的所有面积一般可作为可售面积（如套内面积和分摊面积，产权归业主所有的停车位）。 二是产权