[经管营销]威海文登南海项目 营销思路概括.ppt

威海文登.南海项目营销思路概括 目录 纵横观察项目自身 目前市场状况  。 这个就不必多说了（待签订相关合约后再议。） 别墅与小高层，是不同的客户群体。在销售过程中，两类客户可以相辅相成，相得益彰。 别墅是高端客户群所需产品，他们可以带动其身边较低层收入人群或者生活低调人群。 高层建筑，是建设度假类小型公寓的最佳选择，既充分利用了容积率，又能塑造出客户满意的产品。与此同时，这些相对低价类产品是贵司项目对外推广的敲门砖、奠基石。它可以起到引导市场的作用。 同步推广的缺点是成本较高。高层建安成本要远大于别墅。能否提前销售高层公寓，取决于开发商自身的公关能力。 外销推广需要大额的资金，也需要有魄力有胆识的开发商支持营销。 一期14万平，需要一到两年内售罄。 暂不议 面述： 14.规避的问题 * * 房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ* 房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ* 房策网 海量房地产营销策划资料下载！！QQ* 青岛河瑞林投资咨询有限公司 对项目的认知 1 目前市场简况 2 营销思路浅议 3 项目位于山东半岛东南沿海。东临威海的荣成、石岛；西接威海的乳山、烟台 的海阳。属于山东省海景房竞争激烈地带。相对而言，贵司项目周边生活及商业配 套极其不方便。 对项目的认知 分类 现实情况 可改变因素 位置 文登南海填海区 无法改变 交通 无公共交通 协调政府相关部门开设公交线路 商业 无商业设施 暂不考虑 医疗 无医院 暂不考虑 学校 无 暂不考虑 人流量 稀少 暂不考虑 园林绿化 待绿化 项目周边绿化需请当地政府尽快完善 大环境 工业园区 无法改变 地产市场 整装待发 顺势而为 对项目的认知 项目位于文登南海新区临港产业区西南部，北至阳光路，南到滨海路，东至隆泰西路，西临昌阳河。南侧为滨海湿地公园(待建）。总规划面积2020亩 南海新区位于文登南部,被列为山东半岛蓝色经济区三大海洋经济新区之一,陆域控制面积160平方公里,规划建设面积90平方公里。依托156公里黄金海岸线、12公里金色沙滩、万亩松林和南海新港等优势资源,规划建设旅游度假区和临港产业区,打造滨海度假胜地、蓝色产业新城,实现两区功能互补、协调发展。 对项目的认知 宝安江南城 卓达香水海2期 圣海家园 碧水金沙 南海翡翠城 蔚蓝水岸 宝安江南城房价 均价5980元/平方米 卓达香水海二期苏格兰城房价 均价6200元/平方米 物业类型：住宅特色别墅 中式地产 物业类型：住宅旅游地产 花园洋房 南海翡翠城房价 均价4800元/平方米 物业类型：住宅LOFT 复式 物业地址：文登市南海金海路南端 物业地址：文登市南海新区滨海路与明珠西路交汇处 物业地址：文登市南海新区滨海路与金海路交叉口东北 圣海家园房价 均价3700元/平方米 物业类型：住宅海景地产 旅游地产 物业地址：文登市南海新区泽库镇圣海路（南海公园北） 碧水金沙房价 均价4500元/平方米 物业类型：住宅旅游地产 花园洋房 物业地址：文登市南海金滩旅游度假区(临南海公园) 蔚蓝水岸房价 均价4100元/平方米 物业类型：酒店公寓住宅经济住宅 投资地产 物业地址：文登市金滩旅游度假区 小结 项目较少，本板块地产市场氛围淡薄。 多以外销为主，注重分销，忽略自身推广 皆以大盘形象面世，产品同质化严重 受政策和日本震灾影响，销售不力。 销售模式千人一面，难以迎合市场 规划总用地面积：160500平米 总建筑面积：141387 纵 横 表面是总部经济基地 实际是外立面超现代化的别墅群 办公功能齐备 缺乏居住功能 目标客户群体会选择在此经商立业吗？ 沿海地带，度假首选。 投资回报率难以计算 能满足当地企业部分客层暂时居住要求 政府期望的税源谁来考虑 开发商应当实现“短平快”的资本回笼 虽然文登市场在近两年出现个案销售火爆的局面，但是在当前国家调整节奏加快 的情况下，文登市场在短期内不可能出现供需两旺的局面。 另文登市场放量渐增，局面更加严峻。 贵司项目虽处南海一线，但其它不利局面应慎重考虑。首先文登本地居民的刚需 难以吻合项目的市场感召。因此，该项目不能考虑本地消费层面，应以外销为主。 营销思路浅议 1.大思路我们销售的房子就是别墅和公寓 2.房子自身的配置，达到正常居住功能。（通上下水等） 3.销售以外销为主 4.销售价格： 别墅