2017南通圆融广场可售物业办公楼酒店公寓技术标项目营销思路提案.ppt

WHEN:销售计划铺排？ WHEN: 销售计划铺排？ 产品 总套数 可售套数 可售面积 (㎡) 可售总货值(万元) 2017年计划去化金额(万元) 写字楼 180 134 30939.39 38896.21 12000（去化面积9545平） 公寓 (7-17) 235 183 12645.83 14549.66 8000（去化面积6953平） 公寓 (18-21) 88 88 6039.8 7549.75 6000（去化面积4800平） 合计 503 405 49625.02 60995.62 26000 ——数据截至到2016年12月31日 1、当前公寓剩余以北向为主，自住以南向为主、投资以北向为主，54-99㎡ 的面积段跨度较大，考虑到其产品的投资价值，北向80-100 ㎡的面积段去化存在较大挑战 ； 2、目前写字楼市场小面积盛行，同等品质、配套前提下，金融汇、万达最低110 ㎡ ，万科最低100 ㎡，本案写字楼150 ㎡的起售面积优势不明显，需考虑借助外部渠道吸引更多实力客户； 3、因新城区逐渐成熟，加之中央创新区的规划，新城区中央商务区日渐成为潜在目标客户的办公首选地，需强化包装项目的主城商务地标特性。 商办货值分析 产品名称 第二季度 第三季度 第四季度 合计 销售金额 回款金额 销售金额 回款金额 销售金额 回款金额 销售金额 回款金额 写字楼 0.5亿 0.3亿 0.4亿 0.35亿 0.6亿 0.55亿 1.5亿 1.2亿 公寓（7-17层） 0.5亿 0.4亿 0.3亿 0.25亿 0.4亿 0.4亿 1.2亿 1.05亿 公寓（18-21层、采取集中开盘模式去化） 0 0 0.4亿 0.3亿 0.28亿 0.25亿 0.68亿 0.6亿 年度销售及回款总目标 2017年圆融广场项目总销售目标为3.38亿元,、回款2.85亿元，其中A、写字楼实现销售1.5亿（占总货值的50%）、回款1.1亿；B、公寓（7-17层）实现销售1.2亿（占总货值的85%）、回款1个亿；C、公寓（18-21层）实现销售0.68亿（占总货值的90%）。 2017年销售及回款目标 WHEN: 销售计划铺排？ 大面积公寓 写字楼 小面积公寓 投资客户 更高端的需求 高端客户 价格外溢 内部竞争 客户 由于写字楼和公寓总体销售均价差距较小,所以大面积公寓和写字楼存在内部竞争， 不能同时主推,建议分产品线，分批次交错推盘。 WHEN: 销售计划铺排？ 小面积公寓 ＜70㎡ 大面积公寓 ≥70㎡ 写字楼 根据南通公寓市场走势以及前期去化情况，小户型公寓是区域内的热销产品，去化难度较小，同时圆融产品价值较竞品相比具有明显竞争力 根据南通公寓市场走势以及前期去化情况，大面积的公寓产品，自住则与写字楼相比不具备配套优势，投资则与小面积公寓相比风险又太大 圆融的写字楼在区域内属于高端稀缺产品，对应客户质量较高，但由于面积较大，总价也较高，因此此类产品的去化具有一定难度 “田忌赛马” 古为今用，根据去化难度划分竞争等级 WHEN: 销售计划铺排？ WHEN: 销售计划铺排？ 嘉悦阁18-21层推盘策略 1 2 3 按我司推售进度，现有剩余公寓预计8月底进入清盘期，建议6月份领取预售许可证； 采用集中认筹、开盘的策略，6月份认筹，9月份视认筹情况择机开盘； 认筹采用“1万抵3万”的政策，交认筹金办理VIP卡的形式； 4 价格采用“低开高走、亦步亦趋”的策略，蓄客期建议拿出部分北向房源做特价房。 WHEN: 销售计划铺排？ 当前均价 销售阶段 调整幅度 建议均价 价格调控策略 写字楼：12600元/㎡ 公寓：11500元/㎡ 　 　 　 持续销售期 写字楼约-3% 12200元/㎡ 抢夺客户，快速销售，率先去化性价比高房源 优惠拟：按揭98、一次性97 公寓约5% 17300元/㎡ 平稳拉价，持续销售，优先去化底层及中高层房源 优惠拟：按揭99、一次性98 尾盘清理期 写字楼约-8% 11600元/㎡ 以价换量，甚至“一事一议”逐个去化剩余房源 优惠拟：按揭99、一次性98 公寓约10% 12600元/㎡ 持续调价，制造升值稀缺的销售氛围，强力去化问题房源 优惠拟：按揭99、一次性98 商办剩余部分价格建议 WHEN: 销售计划铺排？ 面对多变的政策环境和竞争激烈商办市场，根据“量价齐升”、“以价换量”的策略，价格调整及时顺应区域的大趋势，一切以成交回款为目的。 对外推广融合圆融综合体概念，突出产品核心卖点，始终保证项目调性。强化项目形象，做高客户心理预期；塑造超越产品价格的客户让渡价值 制定灵活的租售政策，公寓主打乐嘉，写字楼主打高性价比租金政策，实现带租约销售，无缝对接外部导客渠道，小步快跑，快速去化。 量价