中国税制概论第六讲我国税收制度改革与完善.ppt

第六讲 物业税制度（二） （一）美国的物业税制度 物业税属于地方税 州政府和地方政府都有征收物业税的权力，这是一个高度分散的税种，征税的权力一般授予县、市、镇、学区和特区等众多地方政府和地方性机构。物业税在州政府的财政收入中占很小的比例，只有少数几个州的物业税收入占财政收入总额的10%以上。但物业税却是地方政府最重要的收入来源，如2005年美国物业税收入占地方税收收入的74%。这些地方政府和机构共同分享物业税的收入，其中学区和特区对物业税非常依赖，因为这是其最主要的收入来源。而县、市、镇等有其他的收入来源，如销售税和所得税的收入，因此对物业税的依赖没有前两者那么重。2008年美国财产税收入为4195亿美元，占州与地方总税收收入的32.3%。 美国物业税的用途 用于地方公共设施建设 第一大用途，是花费在本区内小学到高中、图书馆、社区公园等公共设施的改建和绿化等，所以，如果该区域的物业税高，学校就能建得更好，聘请到更优秀的老师。人们为了让自己子女能到好学校受教育，往往会愿意搬家到物业税较高的镇里，因为那里的学校更加好。也正因为物业税取之于周边，用之于社区的特色，物业税与房价往往能形成良性循环，高物业税提升房价和租金。据此，美国的物业税与收益税很相似，因为物业税与居民从地方政府服务中获得的收益非常相近。特别是用地方收来的物业税支付地方教育的开支，会提高公共决策的效率——纳税人将支持那些创造的收益大于税收支出的措施。通过物业税，地方政府的教育投入和质量通过房地产市场被“资本化”了。 不是平抑房价的工具 物业税不是为增加保有成本而设，从来不是平抑房价的工具，也就很难把物业税和美国的房地产扶植政策联系起来。实际上，从1900年还有75%的人口租房居住到如今2/3的美国人居者有其屋，美国政府曾推出过多种房地产政策，但很少是为了平抑房价或刺激经济的。更多的旨在取消种族隔离，建立市政设计的规则。如果说有提振经济的作用，则是因为“二战”后，美国政府即在《住宅综合法》和《住宅法》中明确提出了提高低收入和中等收入家庭的住宅条件，减小城市的衰败和拥挤的目标。 1934年组建联邦住宅管理署(FHA)，鼓励银行、建筑和贷款机构等向住宅建筑、农场建筑提供贷款。上世纪60年代，贷款公司相继成立，银行开始涉足房贷业务，美国的房价正是从那个时候开始了颇为迅猛的上涨。若以1963年为起点，2008年为终点，美国消费者物价指数(CPI)累计上涨了604%，房价累计上涨1029%，道-琼斯指数则上涨了1050%，相当于在45年中各自的复合涨幅分别为4.43%、5.53%和5.58%，即扣除通胀的因素，在这45年中长期投资于美国的房产和道-琼斯指数，只能取得1.1%和1.15%的年净收益。 建筑业与房地产不是美国的支柱产业 在美国整体经济结构中，房地产所占比重并不大。如1992年，美国房地产业与整体国民经济的比例关系为：房地产业产值占所有产业产值之比为0.95%，房地产业的工资总额与所有产业工资总额之和的比例为1.2%，房地产业就业人口与所有产业总就业人口的比例为1.3%。1997年这些比例分别为房地产业产值占0.94%，工资额占1.2%，就业人口占1.3%。虽然1992与1997年的具体数字不同，但房地产业与整体国民经济的比例关系几乎完全一致。相当长的时间里，美国房地产保持着稳定的发展势头，因为房地产业是作为生产和生活场所存在的，它的发展速度决定于经济增长和人们生活水平提高对其提出的需求，而非脱离实体经济而盲目发展。恰恰是2000年后，建筑业在美国GDP中占比持续上升，埋下了危机的隐患。 纳税人 除公共、教育、慈善和宗教等非盈利组织拥有的不动产免税外，其他拥有不动产的单位和个人都是纳税人。 征税对象 美国各州对物业税等各种地方税有独立的立法权，因此,各州对应纳税财产的规定并不相同。一般来说，美国各州把财产分为动产、不动产和无形财产三大类。不动产包括土地和土地上的永久性建筑物和构筑物；动产是除了不动产以外，其他任何有形的财产，如飞机、车辆、船只等;无形财产指无形的金融资产，如在股票市场和债券市场的投资。美国各州都对不动产征收物业税，大多数州对动产征税。在不动产、动产构成的物业税收入中，不动产是物业税的主要成分。在对动产和不动产同时征收物业税的各州的物业税构成中，不动产所占的比例通常远高于动产。不动产包括住宅物业(Residential　property)和商业物业(Commercial　property)等类别，而在不动产和动产的物业税收入中，住宅物业、商业物业的税收收入占了物业税收入的绝大部分，2005年美国住宅物业占总物业税收收入的65%、商业物业占18%。