物业管理概论课件 第二章 第二节.pptVIP

物业管理教研室 一、业主 一、业主 一、业主 一、业主 一、业主 二、业主大会 二、业主大会 二、业主大会 二、业主大会 二、业主大会 二、业主大会 二、业主大会 三、业主委员会 三、业主委员会 三、业主委员会 案 例 分 析 1 案 例 分 析 1 评析： 1、哪些人可以参加业主代表大会？ 2、非业主如何参加业主代表大会？ 案 例 分 析 2 案 例 分 析 2 评析： 1、首次业主大会召开的条件： 2、业主代表大会临时召开的条件： 案 例 分 析 3 案 例 分 析 3 案 例 分 析 4 案 例 分 析 4 案 例 分 析 4 * * 西安欧亚学院 《物业管理概论 》 主讲：张国平 一、业 主 二、业主大会 三、业主委员会 第二节 业主、业主大会与业主委员会 （一）业主的概念 房屋的所有权人为业主。 业主是《物权法》第六章的基础性概念之一，《物权法》的出台对此做出一个明确的规定。 目前，一般是以是否已经依法登记取得所有权作为界定业主身份的标准，这其实与现实有很大的出入。 （一）业主的概念 为此，最高院出台的《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》对业主的范围进行了确认。 该解释第一条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。 基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。” (二)业主的权利 业主的权利是指业主的财产权利，业主作为物业所有权人，其基本权利是依法享有物业所有权的各项权益，包括占有权、使用权、收益权、处分权。但这里讨论的业主权利是由物业所有权派生出来的物业管理权。 按照《国家物业管理条例》第六条的规定：业主在物业管理活动中，享有下列权利，见书29页。 （三）业主的义务 按照《国家物业管理条例》第七条规定：业主在物业管理活动中应履行以下义务：（见书30页） （四）非业主使用人及其权利、义务 非业主使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同等）获得物业的使用权，并实际使用物业的人。 由于非业主使用人首先与业主有联系（如租赁关系），非业主使用人的基本权利、义务就受到租赁合同的限制。即在租赁合同中，要明确业主赋予非业主使用人哪些权利、义务。 同时，非业主使用人作为物业的实际使用人，也是物业管理服务的对象，也应享有物业管理委托合同约定的相应权利、义务。 1、定义：业主大会是由同一个物业管理区域内全体业主组成的，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益的自治管理组织。 （一）业主大会的概念 2、理解 （1）一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 （2）业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。 （3）业主大会是物业管理区域内最高决策机构 （4）业主大会应当设立业主委员会作为执行机构 （5）当业主人数较多时，应按比例推选出业主代表，组成物业管理区域内的业主代表大会。 （6）只有一个业主的，或者业主人数较少并经全体一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。 （一）业主大会的概念 （二）业主大会的成立 1、召开业主大会的条件 2、成立时间 3、业主大会成立的程序 4、业主在首次业主大会会议上的投票权数的确定 5、业主大会的职责 6、业主大会会议 1、召开业主大会的条件 成立首次业主大会应当具备下