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绿城中国融资方式选择 第4章绿城中国的发展概况及融资环境分析 4．1绿城中国概况 绿城房地产集团有限公司，总部设在浙江省杭州市，是一家专注开发系列城市优 质房产品，具有国家一级开发资质的公司。绿城房地产集团有限公司成立于1995年， 在2005年转制为外商独资企业，2006年在香港上市。历经了15年的发展，绿城集 团现在已辖有70多家成员企业，且拥有员工2700余人，房产开发覆盖乐30多个城 市。 绿城中国控股有限公司是目前国内名列前茅的住宅开发商之一，一直以优秀的房 产品品质保持着行业的领先地位。2005年至2010年，绿城连续六年被评定为“中国 房地产企业综合实力TOPlO”。 从2003年至2009年，绿城的整体土地储备逐年递增，截止20lO年年6月30 日，绿城拥有3244万平方米的总建筑面积土地储备，其中62％的土地位于城市中心 和区域中心，另外38％位于风景区和发展新区。物业建成后将在区位上具备显著优势， 其中超过一半的土地于2008年之前获得，随着土地的不断增值，相对土地成本较低。 数据米源：绿城中国公告 绿城中国主要在中国从事优质住宅物jIk的开发，该企业一直坚持着精品策略，以 历史、人文的责任为己任，专注于高品质物jJ匕的开发。其目标客户为国内中、高收入 人士。如图4．1所示，绿城产品销售均价在代表房地产企业中一直处于高位。 绿城中国专注于住宅物业开发，主要为住户提供舒适便利的小区生活。本公司主 要有三大产品系列：别墅，通常为l至2层的独立住宅；低层公寓，一般为3至5 层；以及高层公寓，一般为6层以上。并且住宅产品的类型不断丰富和完善，已经形 成了产品系列化、定型化和规模化的复制。并且通过增加住宅园区服务开始向地产服 务商转型。经过十几年的发展，得到客户的拥戴，树立了产品品牌。 4．2行业背景分析 国内房地产行业近年来保持快速增长的势头，尽管国家不断出台政策对其进行调 控，但是，行业仍保持着其一贯的发展速度。 2010年，全国商品房销售面积10．43亿平方米，比上年增长10．1％。其中，商品 住宅销售面积增长8．O％，办公楼增长21．9％，商业营业用房增长29．9％。2010年，商 品房销售额5．25万亿元，比上年增长18．3％。其中，商品住宅销售额增长14．4％，办 公楼和商业营业用房分别增长31．2％和46．3％。12月份，全国70个大中城市房屋销 售价格同比上涨6．4％。 另一方面，2010年以来，国家出台了一系列房地产调控政策，为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势，从土地增值 税清缴到限购令，严厉程度不断加大。从房价环比涨幅来看，国家的政策正在逐步奏 效，购房者预期也在随着调控政策的频出而不断变化，投资性需求减少，刚性需求者 主导价格走势。 从行业内部来看，国内房地产市场上的房地产开发企业从2005年的56290家增 加到78710家，从总量上讲，开发商数目似乎在增加，但房地产是以项目为单位，而 通过上市公司多则近百家项目公司的数量，可以基本判断出实际上开发商数目是在大 幅度减少的，行业集中度在逐渐提升。 同时，市场环境的变化加速了行业的整合，由于在市场调整期，投资型需求纷纷 离场观望，刚性白住需求成为市场主力。这类用户在购买住房时注重性价比，更为谨 慎，知名开发商多年积累的品牌优势在此时得以凸显。因而市场低迷期，知名房企往 往能从其他竞争对手中抢夺更多的市场份额。据中原地产的调研，2010年8大主要 城市销量前5位的楼盘中，标杆房企的项目占65％。同样的经历在2008年全国楼市 低谷期也曾出现，以万科为代表的10家标杆房企在全国市场销量下跌的情况下，市 场份额反而从2007年的6．1％上升到7．9％。 2010年全国商品房销售额为5．25万亿元，其中前百强企业销售总额为1．4l万 亿元，占到总销售额的26．9％。市场日益向大房企集中，前10强房企所占销售面积 达5893万平方米，占百强的45％，销售金额达5936亿元，占百强总销售金额42％， 10强企业销售额占全国总销售额比重为11．28，较2010年一季度高出1．58个百分点， 市场集中度不断提升。 4．3当前国内房地产融资环境 国内监管部门不断出台的各种金融政策逐渐削弱了房地产企业对银行信贷的依 赖，反而在客观上带动了信托、地产基金等各种金融创新工具的发展，而房地产行业 自身的升级与专业细分化则从另一方面决定了未来房地产融资市场的新格局。在所有 这些复杂凶素的影响下，目前，房地产融资市场主要呈现出以下主要特征：一是以银 行信贷为主导的单一融资格局：二是融资风险大，企业和银行都未形成风险分担机制； 三是多元化的融资渠道日趋活跃。 4．3．1银行信贷为主导的单一融资格局 目前我国的房地产企业常用的的融资方式目