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【2018年最新整理】2008年大连钢厂土地价值评估报告
第一部分 大连市基本情况、相关规划及市场分析
一、大连市概述及宏观经济发展
(一)自然地理概况大连市地处欧亚大陆东岸,中国东北辽东半岛最南端,东濒黄海,西临渤海,南与山东半岛隔海相望,北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户,是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里,其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多,平原低地少,整个地形为北高南低,北宽南窄地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜,面向黄海一侧长而缓。行政区划辖3个县级市瓦房店市、普兰店市、庄河市、1个县长海县和6个区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区。另外,还有4个国家级对外开放先导区开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区。
(三)人口
2007年末,全市年末常住人口608万人。年末户籍总人口为578.2万人,比上年末净增6.1万人。其中,非农业人口336.8万人,比重为58.3%;农业人口241.4万人,比重为41.7%。外省市迁入人口8.4万人,本市迁出人口3.3万人,机械增长占主导因素。
大连市2005-2007年国民生产总值保持近20%的年增长率,实现经济的快速增长。尤其2007年全市实现地区生产总值3131亿元,增幅达到1994年以来的最高值。其中,第一产业增加值247.6亿元,增长10.4%;第二产业增加值1536.5亿元,增长20.5%;第三产业增加值1346.9亿元,增长15.5%三次产业构成比例为7.9:49.1:43.0。按常住人口计算,全市人均生产总值51624元。
2005-2007年,固定资产投资完成全社会固定资产投资总额1930.8亿元,比上年增长31.4%,涨幅回落0.9个百分点在城镇固定资产投资中,建设项目投资1208.8亿元,增长38.2%;房地产开发投资407.8亿元增长20.9%。三次产业投资比例由上年的3.8:39.2:57.0调整为3.6:41.2:55.2
2005-2007年,
2005-2007年大连市消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长。2007年实现社会消费品零售总额983.3亿元,创10年来新高。按行业划分,批发和零售业816.7亿元,增长17.4%;住宿和餐饮业156.6亿元,增长17%;其他行业10亿元,增长4.8%。按商品类别划分,吃品零售额478亿元,增长22.4%;穿品零售额177.1亿元,增长12.2%;用品零售额301.2亿元,增长10.9%;烧品零售额27亿元,增长39.2%
2005-2007年,城市居民年人均可支配收入15109元,比上年增长13.2%;年人均生活消费支出12135元,增长15.2%。农村居民年人均纯收入8369元,比上年增长19.8%;年人均生活消费支出5204元,增长21.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.6%,农村居民家庭恩格尔系数40.4%。固定资产投资“三星”意指:三个卫星城市。
逐步形成以“两城”为中心,以“三星”为节点,以小城市和小城镇为基础,沿黄、渤海岸两条轴线呈“V”字形放射状的城镇体系。
2)西拓北进重点区域规划
甘井子区:是主城区“西拓北进”的重点开发区域。要在统一规划的指导下,加快城市基础设施建设,全面提升城市化水平。调整优化产业结构,大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度,完成北部工业区的搬迁改造,建成西郊森林公园,改善城市中心区的生态环境。
旅顺口区:是主城区“西拓”的延伸区。要按照“现代产业、历史名城、旅游胜地”的定位,保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业要加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。
金州区:是城市“北进”的重点地区,也是新城区的重要组成部分。要根据城市总体规划要求,调整经济与人口布局,推进功能区开发,提升产业结构,加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海临港工业,成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。
2、产业强市、工业先行
坚持“产业强市、工业先行”,形成以高新技术产业为先导,以石油化工、电子信息、机械制造等三大工业支柱为支撑,现代服务业高度发达的“13l”产业格局。
建立“一核三带”开放型产业布局。一核,即产业分布以城区和新市区为核心。三带,即沿沈大高速公路和黄海大道,以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托,形成两条放射状的陆域经济带;以长山列岛及周边海域为依托,构筑海洋经济带。
3、立足大连、服务腹地,建设畅通型、生态型城市。
(二)构筑“一个中心,四个基地”振兴大连老工业基地
1、“一个中心”—— 建设“东北
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