【2018年最新整理】2008年大连钢厂土地价值评估报告.doc

第一部分 大连市基本情况、相关规划及市场分析 一、大连市概述及宏观经济发展 （一）自然地理概况大连市地处欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，东濒黄海，西临渤海，南与山东半岛隔海相望，北依辽阔的东北平原。是东北、华北、华东以及世界各地的海上门户，是重要的港口、贸易、工业、旅游城市。全市总面积12574平方公里，其中老市区面积2415平方公里。区内山地丘陵多，平原低地少，整个地形为北高南低，北宽南窄地势由中央轴部向东南和西北两侧的黄、渤海倾斜，面向黄海一侧长而缓。行政区划辖3个县级市瓦房店市、普兰店市、庄河市、1个县长海县和6个区中山区、西岗区、沙河口区、甘井子区、旅顺口区、金州区。另外，还有4个国家级对外开放先导区开发区、保税区、高新技术产业园区、金石滩国家旅游度假区。 （三）人口 2007年末，全市年末常住人口608万人。年末户籍总人口为578.2万人，比上年末净增6.1万人。其中，非农业人口336.8万人，比重为58.3%；农业人口241.4万人，比重为41.7%。外省市迁入人口8.4万人，本市迁出人口3.3万人，机械增长占主导因素。 大连市2005-2007年国民生产总值保持近20%的年增长率，实现经济的快速增长。尤其2007年全市实现地区生产总值3131亿元，增幅达到1994年以来的最高值。其中，第一产业增加值247.6亿元，增长10.4%；第二产业增加值1536.5亿元，增长20.5%；第三产业增加值1346.9亿元，增长15.5%三次产业构成比例为7.9：49.1：43.0。按常住人口计算，全市人均生产总值51624元。 2005-2007年，固定资产投资完成全社会固定资产投资总额1930.8亿元，比上年增长31.4%，涨幅回落0.9个百分点在城镇固定资产投资中，建设项目投资1208.8亿元，增长38.2%；房地产开发投资407.8亿元增长20.9%。三次产业投资比例由上年的3.8：39.2：57.0调整为3.6：41.2：55.2 2005-2007年， 2005-2007年大连市消费品零售总额保持每年15%左右的持续增长。2007年实现社会消费品零售总额983.3亿元，创10年来新高。按行业划分，批发和零售业816.7亿元，增长17.4%；住宿和餐饮业156.6亿元，增长17%；其他行业10亿元，增长4.8%。按商品类别划分，吃品零售额478亿元，增长22.4%；穿品零售额177.1亿元，增长12.2%；用品零售额301.2亿元，增长10.9%；烧品零售额27亿元，增长39.2% 2005-2007年，城市居民年人均可支配收入15109元，比上年增长13.2%；年人均生活消费支出12135元，增长15.2%。农村居民年人均纯收入8369元，比上年增长19.8%；年人均生活消费支出5204元，增长21.5%。城市居民家庭恩格尔系数37.6%，农村居民家庭恩格尔系数40.4%。固定资产投资“三星”意指：三个卫星城市。 逐步形成以“两城”为中心，以“三星”为节点，以小城市和小城镇为基础，沿黄、渤海岸两条轴线呈“V”字形放射状的城镇体系。 2）西拓北进重点区域规划 甘井子区：是主城区“西拓北进”的重点开发区域。要在统一规划的指导下，加快城市基础设施建设，全面提升城市化水平。调整优化产业结构，大力发展与主城区相适应的高新技术、现代物流、软件和信息服务、教育培训等现代产业。加大生态环境的修复整治力度，完成北部工业区的搬迁改造，建成西郊森林公园，改善城市中心区的生态环境。 旅顺口区：是主城区“西拓”的延伸区。要按照“现代产业、历史名城、旅游胜地”的定位，保护好旅顺特有的历史文脉、城市景观、滨海风光和森林植被。集中开发建设旅顺开发区、双岛湾、高新园区和大学城。区内的农业要加快向工厂化、设施化的都市型农业、循环农业转型。 金州区：是城市“北进”的重点地区，也是新城区的重要组成部分。要根据城市总体规划要求，调整经济与人口布局，推进功能区开发，提升产业结构，加快基础设施配套建设。重点发展以精品钢材、装备制造、电子为主体的临海临港工业，成为跨国公司产业转移、城市企业搬迁改造和产业拓展的主要承接地。开发建设好金州湾。 2、产业强市、工业先行 坚持“产业强市、工业先行”，形成以高新技术产业为先导，以石油化工、电子信息、机械制造等三大工业支柱为支撑，现代服务业高度发达的“13l”产业格局。 建立“一核三带”开放型产业布局。一核，即产业分布以城区和新市区为核心。三带，即沿沈大高速公路和黄海大道，以卫星城和多个功能各异的产业园区为依托，形成两条放射状的陆域经济带；以长山列岛及周边海域为依托，构筑海洋经济带。 3、立足大连、服务腹地，建设畅通型、生态型城市。 （二）构筑“一个中心，四个基地”振兴大连老工业基地 1、“一个中心”—— 建设“东北