城市综合体模式.pptVIP

以酒店为核心驱动力的城市综合体的KPI体系 * KPI体系 外因 地理位置——毗邻或接近城市核心区 交通可达性——主干道沿线/便利停车 资源性——拥有商务客户 定位差异化——通过提供顶级差异化服务而非直面竞争建立其核心地位 配套设施——顶级商场 内因 功能化体系——五星级酒店带动公寓、写字楼，并定位其的规模与档次 开发商有足够的经济实力 以商业为核心驱动力的城市综合体的KPI体系 * KPI体系 外因 内因 需求背景——旧有单一购物功能或购物功能一股独大的商业中心已经无法满足消费者日益复合的消费需求 地理位置——城市旧有核心商业区周边 交通可达性——地铁口/主干道沿线/便利停车 资源性——拥有自然景观资源、城市文化资源 规模性与可持续发展性——大规模，持续开发 政府背景支持——政府政绩工程、形象工程 软性指标 硬性指标 开发理念——…… 定位理念——…… 人文理念——…… 功能化体系——…… 产品设计体系——…… 产生背景——城市GDP持续高速增长/城市房价增长速度明显加快/城市旧城改造进程加快 产品全面升级 关于综合体项目发展的认识 ——分类物业市场分析模型 * 都市综合体商业业态研究框架——以消费力研究为核心 按照国际通行的中心商业区结构和业态、业种分布规律，商业占30-35%，餐饮企业占20-25%，休闲、娱乐、酒店、服务站30-40% 这种商业业态和业种的分配比例是较为合理，后期经营较易获利的比例。但根据项目的不同情况和运作时期，需做出相应调整 例如，深圳华润中心万象城在开业初期，将餐饮比例提高，以吸引人气 * 交通方式 历史文化 消费行为 认同与继承 需求的变化 消费倾向 创新 竞争 区位与特性 重大项目 产业整合 零售空间 经营行为 政府行为 政策 交通运输邮电业 金融、文教体育、机关 批发空间 房地产和社会服务业 第一、第二产业 类型及规模 对外干线 商业 商品设施 对内干线 购买力 都市综合体零售商业分析模型 * 选择分析参数 收集市场数据 零售饱和理论 零售引力模型 建立 分析 模型 建立模型 分析推导 根据规模预测 商业饱和度分析 商业竞争分析 规模预测 预测商业规模区间 实际供应量统计 有效需求量预测 确定市场占有率 都市综合体商务物业（写字楼）分析模型 从图表中看出，商务办公的空间容量约占中心区的1/3 * 城市名 1950年人口（万人） 建筑面积 办公面积所占比例（%） CBD总数（万平方米） CBD办公（万平方米） 费城 367.1 357.7 118 33.0 辛辛那提 90.4 326.9 72.8 22.3 密尔沃基 87.1 289.8 72.9 25.2 凤凰城 33.2 56.2 14.2 25.3 大急流城 28.8 79.1 25.5 32.2 萨克拉门托 27.7 92.4 18.3 19.8 武斯特 27.6 71.5 21.1 29.5 塔科马 27.6 49.5 10.7 21.6 盐湖城 27.5 103.4 29.9 28.9 塔尔萨 25.2 101.9 42.6 41.8 莫尔比 23.1 43.3 11.7 27.0 罗阿诺克 13.3 50.4 9.5 18.8 都市综合体酒店分析模型 p154 * 按照旅游酒店规模预测公式： E=N*P*L/（T*K） 其中 E——酒店的床位数 N——全年游客人数 P——住宿游人比例 L——平均住宿天数 T——全年可游览天数 K——床位利用率 而都市综合体中，酒店适当开发规模计算公式为： 适当开发规模（间）=预估需求房间数/入住率-现有房间数 都市综合体的住宅（酒店式公寓）分析 发展现状： 全球产权酒店1986-1995年年平均增长15.8％；1980年，全球500个旅游目的地有15.5万个家庭购买了产权式酒店；到1995年，全球81个国家4000个旅游目的地有35万个家庭购买了产权式酒店。80年代到90年代初，全球引入产权式经营的旅游目的地的数量增长了6倍，90年代初，全球产权式酒店销售收入已达40亿美元，到2000年就飙升到300亿美元。 * 时权酒店 产权酒店 买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权 将每间客房分割成独立产权出售 发展 共同特点： 建于具有强势景观资源和经济比较活跃的地区，以保证酒店有较高的出租率和物业升值空间 产权式酒店特点 快速回现，减小开发 商资金压力 开发商可以减小甚至 免除酒店经营带来的 风险 开发商可以获得酒店 使用权以及未出售产 权部分（如配套设 施