淄博市博山区房地产市场分析报告2013.10.pptVIP

博山区房地产市场分析报告2013.10 报告脉络： 一、博山城市认知 二、博山房地产市场分析 三、博山个案分析 一、博山城市认知 淄博 淄博市 淄博市博山区位于山东中部，淄博市西南端，面积682平方公里，人口45万，是国务院批准的山东半岛沿海开放城市之一，国家重点风景名胜区、“陶琉之乡”、“机电泵业城”和新材料基地，是齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城； 受环渤海经济圈、京津冀都市圈、济南都市圈、山东半岛城市群影响，城市发展前景较好。 山东中部，齐鲁重要的工业、商业和旅游文化名城 城市概况 淄博 博山区 博山经济基础好，但位列淄博全市中下游，近两年经济不景气，增速放缓 经济发展 作为老工业城市，博山经济基础较好，2012年博山区人均GDP为11175美元，达到中等国家和地区水平，但处于淄博市中下游；近两年，实体经济不景气，博山经济增速放缓； 从人均GDP来看，博山社区型商业地产将迎来快速发展时期。 2012年淄博各区县经济数据一览表 排名 区县 GDP （亿元） 人口 （万人） 人均GDP （美元） 城镇居民人均可支配收入（元） 1 张店区 906.52 94.1 15327 30520 2 临淄区 750 64.9 18386 29454 3 淄川区 535 73.9 11518 27524 4 桓台县 429 50.85 13422 27661 5 博山区 328.45 45.45 11175 25834 6 周村区 261 36.6 11345 24434 7 沂源县 212.8 55.35 6117 24229 8 高青县 143 35.04 6493 19786 合计 淄博市 3557.2 456.19 12361 24565 亿元 2012年博山区住宅均价4029元/㎡，城镇居民人均住房面积32.2㎡，房价收入比约5，在合理范围4-6之间； 博山贫富差距大，普通家庭居民月收入4000-5000元，购房两极化较为严重； 十八大报告提出，确保到2020年实现城乡居民人均收入比2010年翻一番，博山则在2015年完成，届时博山城镇居民人均收入将超4万元；居民生活富足，给购房提供有力的经济保障。 居民生活水平 收入增加，生活水平提高，对房地产发展有一定的支撑作用 元 产业结构 工业占主导，服务业比重逐年增加，未来向旅游城市转型，但转型速度较慢 博山经济以工业为主，工业发展已有百年历史，主导产业以泵业、电机、耐火材料、陶琉为代表； 在经历了20世纪重工业繁荣之后，现今面临着资源型工业城市发展的历史转型； 博山旅游资源丰富，未来向旅游城市转型，到2015年，三产结构将调整为2：55：43左右。 博山区人口少，且大幅度外流，负增长较为严重，抑制房地产市场需求 人口变化 2012年底，博山总人口45.45万人，其中城区人口25.2万人，城市化率约55.4%； 由于城市发展缓慢，基础设施落后，配套不足，博山区人口逐年外流，呈现负增长，影响其房地产发展。 万人 现今房地产业发展较落后，未来发展前景大 房地产投资分析 房地产在固定投资中的比重一直处于较低水平，房地产业发展较落后，现今城市对房地产的依赖较小； 随着城市的发展，城市建设将加快，未来房地产前景大。 亿元 博山对外交通尚欠发达，是制约其城市发展的瓶颈 交通条件 博山是一座“建在山沟沟里的城市”，对外交通较为不便，制约城市发展； 境内高速公路仅博莱高速1条，铁路主要为货运，客运仅淄博-泰山1趟普客。 博山区 博莱高速 路网 途径 备注 滨莱高速 （博莱段） 滨州-淄博-莱芜 双向4车道 205国道 秦皇岛-深圳 —— 仲临路 济南仲宫镇-潍坊临朐 途径博山 博沂路 博山-沂水 —— 张博线（铁路） 张店-博山 主要为货运 辛泰线（铁路） 临淄-泰安 “一核二区三片”产业格局 城市发展格局 “一核”：城市核心区域，重点发展现代服务业，加快建设功能突出、辐射带动力强的城市综合服务区； “二区”：新区工业区和老城工业区，按照产业集聚、资源集约的要求，着力打造一批特色鲜明、体系完整，在国内外有较高知名度和竞争力的产业基地； “三片”：南部现代农业片、西南部生态片和东南部生态片，重点发展有机农业、都市观光农业和生态观光游。 二、博山房地产市场分析 土地市场 宗地编号 地块位置 面积 （㎡） 容积率 土地用途 起始价 （万元） 保证金 每亩均价（万元） 楼面价 （元/㎡） 挂牌时间 竞拍时间 3703040020010143000博山区2012（存量）-010号 博山区青龙山路35号 14871.24 1-2.1 其他普通商品住房用地 1903 381 85.3 609 2013.9.27 2013.10.23 区中心地价85.3万元/亩，楼面价609元/㎡ 博山区青龙山路35号地块 近2