寿光房产报告08-11.docVIP

2011年第一季度市场分析报告   ? ? 一、房地产市场概况 2011年第一季度全市新开工房地产项目5个，新建商品房3900套，建筑面积42万平方米，同比增长133%；共销售商品房4175套，面积44万平方米，分别同比增长177%和165%。其中，商品住宅销售2787套，面积37万平方米，分别同比增长89%和131%。第一季度，全市商品房销售均价为3114元/平方米（其中3月份房价为3470元/平方米），同比增长22%。从总体上看，我市商品房价格虽然增长较快，但与周围的青州、临朐等县市相比，房价基本持平。目前，我市房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对合理的区间。 二、房价上涨的原因 （一）地价上涨。土地是房地产开发的必备条件，同时也是不可再生资源。国家对土地使用的控制，致使土地交易价格逐年上涨，带来房屋成本增加，从而导致房价上涨。 （二）城市化进程加快。旧城改造和新区建设力度的加大，在一定程度上扩大了购房群体，拉动商品房销售价格逐渐上扬。 （三）刚性需求继续释放。随着市民收入水平的提高和改善居住条件的要求，必将引起新一轮换房热潮。市民的住房观念经历了为住房而住房到为环境而住房，又到现在的为品位而住房这三个阶段。市民根据自己的实际情况选择相应的生活居住区，换房的投资必然刺激房地产市场。同时，农民进城购买商品房已成为一种新时尚，大量的住房需求直接拉动了房价上涨。 （四）房屋自身状况。房地产开发商在楼盘功能、居住环境、新型建筑材料使用等方面加大投入，建材价格、人工费不断上涨，致使房屋建安成本不断增加，拉高了商品房销售价格。 三、平抑房价过快上涨的建议 （一）严格限定房地产开发周期。在土地出让合同中明确房地产项目开工时间和竣工时间，原则上，一个房地产项目的开发周期不超过3年。开发企业要按期完成开发项目，不得囤积土地。对违规延期开发的项目补缴土地增值收益，直至依法收回土地使用权。 （二）加大保障性住房建设力度。 一个健康的房地产市场，必须是保障性住房和投资性住房共同发展，而不能只偏重一头。目前，我市保障性住房建设刚刚起步，政府应进??步强化在保障性住房建设中的保障职能和调控作用，加大政策支持力度和资金投入，从根本上满足中低收入家庭的购房需求。 （三）从严控制单位自建房和团购房。单位自建房和团购房曾在一个时期为解决我市职工住房问题，促进房地产市场活跃发挥了积极作用。但随着我市房地产市场的全面放开，市场秩序日益规范，若再允许单位自建和团购，必将对我市房地产市场造成一定冲击。建议市政府慎重对待上述两类住宅的审批。 （四）加强商品房预售款监管。为加大商品房预售监管力度，确保商品房预售资金真正用于工程建设，防止商品房交易风险，保障购房户合法权益，建议对全市房地产开发项目预售资金实行统一监管。对预售资金从办理商品房销售许可证开始至完成初始登记终止实行全程网络化实时监管，专款专户、专款专存、专款专用。 2010年第四季度市场分析报告   ? ????? 2010年，在市委、市政府的正确领导下，我们认真落实房地产调控政策，严格市场监管，支持住房消费，房地产市场在调控新政等诸多外因的影响下，继续保持平稳健康发展。 一、运行情况 （一）房地产市场供给充足 2010年全市共批准商品房预售面积227万平方米，同比增长79%。其中商品住宅预售面积225万平方米，同比增长84%。截止到2010年12月31日，商品住宅累计可销售面积为139万平方米，同比增长49%。 （二）商品房销售保持稳定增长 2010年全市共销售商品房11869套，面积137万平方米，分别同比增长23%和25%。其中，商品住宅销售11054套，面积132万平方米，分别同比增长21%和28%。从商品房销售情况看，由于楼盘品质不断提升，刚性需求继续释放，房型结构合理调整，以及市场监管力度的加大，有力促进了商品房交易持续活跃，商品房月均销售面积超过11万平方米。据统计，全市仅有362套商品房现房尚未售出，商品房空置率几近为零。 （三）商品房均价涨幅较大 2010年全市商品房销售均价为3324元/平方米，同比增长16%。一是旧城改造和新区建设力度进一步加大，在一定程度上扩大了购房群体，拉动商品房销售价格逐渐上扬。二是地价上涨带动了房价上涨。三是房地产开发商在楼盘功能、居住环境、新型建筑材料的使用等方面投入加大，拉高了商品房销售价格。四是受买涨不买跌的消费心理影响，使本应在未来购房的需求提前释放，旺盛的购买力直接推动房价上涨。从总体上看，我市商品房价格虽然增长较快，但目前房价整体水平与全市经济发展和人均可支配收入相比，仍处于相对合理的区间。 （四）二手房市场量价同增 受商品房市场的带动和契税优惠政策延续的影响，二手房市场持续升温。2010年全市共成交二手