第十四章__房地产销售相关知识.pptVIP

【学习目的】 通过本章的学习，要求学生了解房地产销售相关基础知识，掌握购房签约和个人购房抵押贷款相关程序；掌握房屋买卖过程中房屋产权登记等相关知识。 第一节 购房签约 第二节 住房抵押贷款 第三节 房地产产权登记 第四节 房地产纠纷的解决 一、商品房买卖合同 二、商品房买卖合同内容 三、商品房买卖合同计价方式 四、商品房买卖合同误差的处理方式 五、商品房中途变更规划、设计的规定 六、商品房的交付 六、商品房的交付 1．关于延期交付 2．关于商品房质量、设备及装修 3．关于“两证” 4．关于质量保修 5．关于退房、赔偿 一、住房抵押贷款的含义 住房抵押贷款是指购房者购置房地产时，首先交齐首期付款，然后将要购买的房地产作为抵押品以不转移占有的方式向银行申请贷款，在贷款期限内按约定偿还贷款。若购房者还不上银行贷款时，银行有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。 二、住房抵押贷款的要素 住房抵押贷款的成数、借贷期限和利息是住房抵押贷款内容的三大要素。 三、住房抵押贷款基本条件 1．基本条件 （1）银行同意给与贷款额度 银行接受开发商申请，同意给与所申请项目的住房抵押贷款额度。 （2）购房者有完善的购房手续 购房者与开发商或买房业主签订房地产买卖合同，并支付首期购房款，办理住房抵押贷款相关手续。 （3）购房人办理住房抵押贷款需提供相关资料并同时具备一些规定条件。 2．约定条件 银行、售房者或担保公司和购房者三者之间的约定条件有： 1）售房者和购房者签订的《商品房买卖合同》； 2）银行与售房者、购房者签订的《借款合同》、《住房抵押贷款合同》、《委托扣款协议》； 3）银行与售房者签订《住房抵押贷款承诺书》。 四、办理住房贷款程序 1．办理住房抵押贷款申请 2．银行审核购房者有关的资料 3．办理签约、抵押登记、保险手续 4．开立专门还款账户 5．支付贷款 6．还款 五、住房抵押贷款的还款方式方法 1．等额本息法偿还的计算公式 2.等额本金法偿还的计算公式 六、住房抵押贷款的风险 1．无力继续偿还贷款本息风险 2．房屋贬值风险 3．利率变化风险 4．房屋处理风险 一、房地产交易的行政性收费 行政性收费是房地产行政管理机构或授权履行行政管理职能的单位，为加强对房地产的管理所收取的费用。行政性收费是房地产行政管理机关及其所属事业单位为社会或个人提供特定服务所收取的费用。 二、房产产权登记 （一）房地产权属登记种类 房地产权属登记分为总登记、土地使用权初始登记、房屋所有权初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记7种。 （二）房地产权属登记程序 房地产权属登记程序一般包括以下程序： 1．受理登记申请 2．权属审核 权属审核指房地产权属登记机关对受理的申请进行权属审核。 3．公告 公告不是权属登记的必经途径，对可能有产权异议的申请，权属证书遗失的，须进行公告。 4．核准登记、颁发房屋权属证书 什么是房地产纠纷？ 房地产纠纷是关于房地产权利、义务的争执，主要是关于房地产所有权、使用权、经营管理权，以及买卖、租赁等引起的经济权益争执。 房地产交易纠纷属于民事纠纷，协调这类纠纷的方法主要由调价、仲裁、诉讼等几种方式。 复习思考题： 1．商品房买卖合同应包括哪些条款？ 2．住房抵押贷款应注意哪些风险？ 3．住房抵押贷款的办理程序有哪些。 实践、讨论题 把全班分成若干个小组，每组6~10人，选择本地某一在售楼盘，进行商品房销售合同签订实战模拟。（两个组模拟销售团队，另几个组则模拟购房人员，在模拟的售楼中心进行实战训练） * *