912版房地产基础知识.ppt

* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 　　 * * * * * * * * * 西安房地产市场消费行为分析 房地产建设如火如荼的开展，多年积累下来庞大的住宅需求正得到 逐步的释放，以下是西安房地产市场呈现的九大特点： 1.购房群体年龄趋向年轻化购房群体比例快速增大，而且购房者的年龄还在不断向年轻化发展。 2. 逐步能接受房价的提升 受市场显示价格增长的影响，购房者对付价格接受程度有了明显的 提升。消费者在选购物业时，不再是像以往那样只是片面地追求房 屋的低廉价格，而是将各项居住指标与投资前景有机地结合，特别 市研究房屋的环保指标，和社区管理、社区开发等综合因素，重视 房屋的性价比，买房需求更加理性。 3.外来购房占据市场份额比重很大 西安近年来发展加速，日新月异，城市建设硕果累累，吸引着越来 越多的外地创业、生活。房产消费市场的来源区域看，陕北及周边 省份的外来购房者已占据半壁江山，对西安本地楼市形成了短期的 利好。外来人士越来越看中投资型购房，并且出现购房首选目标从 住宅转向市中心及商业发达地区楼盘底层商铺的趋势。 4.购房群体首选地区不相同 在西安的购房者中，外来购房者和本地购房者的首选地区往往会有 很大的不同 。本地购房者购房的首选地区往往锁定在城南及高新区 外来购房者区域概念不是很强，所以各楼盘均有外来购房者的身影。 5. 房地产成为投资热点经济的持续增长刺激居民消费水平的提升与消费行为向多元化发展。 但目前投资的方向尚不太多，特别是适应中小投资者的品种和方向 更少，自从近两年来股市长期持熊和上市公司的业绩普遍不佳，财 务状况不明朗，使不少股市投资者纷纷从股市中退出来，在充足的 资金实力支撑下，一部分市场敏感度高、投资意识强的人开始更注 意消费行为的“稳健化”表现，而最有效的投资渠道莫过于“既能保 值又能增值”的房地产投资了。近年来房地产市场的持续繁荣增长 与银行储蓄利率的不断下调、股市的动荡不安形成鲜明的对比，吸 引了大量的投资性资金与民间货币资金流入。 6. 对非住宅投资力度加大伴随着旧区改造、市政建设、社区成片开发构向第三产业快速转变 ，对本市及周边地区市场信心，投资非住宅物业渐成热点。 7. 消费者已能接受装修房批量装修带来价格上的实惠以及省却了交房后装修的烦琐，是消费 者对装修房认同的最主要原因，其中尤以购房用于出租的消费者对 其有相当的偏好，但目前已有相当一部分投资者更为关注全装修房 建筑装潢材料的环保和高科技含量，同时普遍不希望装修成本投入 太高。 8. 品牌与物管逐渐受业主重视 影响消费者购房的各项主要考虑因素中，“地段”、“价格”、“交通” 三要素尽管较前几年的关注比例有不同程度的下降，但依然是核心 影响因素。值得注意的是，“品牌信誉”、“物业管理”受置业者的关 注程度正在加大，选择比例较去年有明显的上升。消费者在购买物 业的同时，也在权衡哪家开发商或营销商能够提供全方位、高品质 的服务，有品牌、讲信誉的房产商才能够在激烈的市场竞争下立足 ；消费者普遍认定物业管理的好坏，不仅影响到人们居住的生活质 量，也涉及到自身财产的保值增值，尤其在次新房的流通市场，同 类地区房产的售价，往往被所在小区物业管理的品质所决定。 由于西安的购房者以中青年为主，且购房群体有年轻化趋势，所以 选择青年消费群为主要研究对象，可以代表西安的整体消费水平。 以年龄变量为划分标准，对西安房地产消费群进行细分，主要研究 西安青年消费群（年龄在25到35岁之间）的消费行为： 1．花明天的钱享受今天的生活 很多青年人表示，自己的存款自然不够，但父母会给我提供‘财政援 助’。剩下的，自己会申请房屋按揭贷款。中国众多大胆“超前消费” 年轻人越来越多。随着中国经济以接近10个百分点的持续快速增长 ，中国青年消费预期普遍提前，越来越多的年轻人敢于“花明天的钱 享受今天的生活”。 2．最活跃的消费群体 对国内部分城市青年消费情况进行了一次抽样调查调查发现：当代 中国青年已经成为最活跃的消费群体。虽然中国城市居民年人均可 支配收入还不到9000元，但受调查的青年人均年消费额已经达到 15288元，超出人均可支配收入70％以上。 目前青年强烈的消费欲望有以下原因： 1青年人敢于‘提前消费’，首先是因为中国经济持续攀高，社会提供 给青年人的就业机会和高薪岗位越来越多，使他们对未来和前途充 满信心。对贷款买房这种消费方式颇为支持，有着较高的还贷能力。 2工作岗位压力大，挑战大，但是报酬也相当丰厚。这使得年轻人相 信，只要自己有能力、肯苦干，未来的前景必然是光明的。随着西