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理论与方法冲刺知识要点 第一章 1、专业估价和非专业估价不同：共5点，（1）由专业机构和专业人员完成；（2）是一种专业意见；（3）具有公信力；（4）实行有偿服务；（5）承担法律责任。 2、房地产估价的本质：把握5点：(1)是评估房地产的价值而不是价格（2）是模拟市场定价而不是替代市场定价（3）提供价值意见而不是做价格保证；（4）有误差但应在合理范围之内。（5）即是一门科学也是一门艺术。 3、估价当事人包括估价人员、估价机构和委托人。 4、一个规范两个意见。1999年2月颁《房地产估价规范》；2003年月2月印发《城市房屋拆迁估价指导意见》；2006年1月出台了《房地产抵押估价指导意见》。 第二章 1、房地产是指土地以及建筑物等土地附着物，是实物、权益和区位三者的结合体。 2、房地产的特性包括：不可移动（是房地产最重要的一个特性），独一无二、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。 3、政府对房地产的限制一般通过下列4种特权来实现：（1）管制（2）征税（3）征收（4）充公 4、房地产具有保值增值作为，因为它能抵卸通货膨胀。 5、引起房地产价格上升的原因主要有以下五个方面：（1）房地产拥有者自己进行投资改良，例如更新和添加设备设施、重新进行装饰装修、改进物业管理等。（2）外部经济，例如政府进行道路、地铁等交通建设、修建广场、公园、公共绿地、调整城市发展方向、改变城市格局等；（3）需求增加导致稀缺性增加、例如经济发展和人口增长带动房地产需求增加、（4）通货膨胀，或者简单说物价的普遍持续上涨。（5）房地产使用管理变更，如农用地转为建设用地、将原工业用途改变为居住或商业用途，增加容积率等。 6、生地是不具有城市基础设施的土地；如荒地、农地；毛地是指具有一下的城市基础设施、有待拆迁的房屋，尚未完成房屋拆迁补偿安置的土地。熟地：是具有较完善的城市基础设离且场地平整，能直接在其上建造建筑物的土地。 第三章：房屋的价格和价值 1、房地产价格的形成条件即具有有用性、稀缺性和有效需求。 2、除了随机因素，决定需求量的因素还有：（1）该种房地产的价格水平（2）消费者收入水平（3）消费者偏好（4）相关物品的价格水平(5)消费者对未来的预期，需求曲线是向下的一直线。（横轴：量，纵轴：价格） 3、除了随机因素，影响供求量的因素还包括：（1）该种房地产的价格水平（2）该种房地产的开发建设成本（3）该种房地产的开发技术水平（4）房地产开发商对未来的预期。供给曲线是一条向上的直线（横轴：量，纵轴：价格） 4、房地产的价格与需求量正相关，与其供给负相关。若需求和供给同时变化，均衡价格和均衡数量也会发生变化。有同方向变化（需求和供给同增加或同减少）、反方向变化（需求增加而供给减少、或者需求减少而供给增加）、变动幅度不同（需求的增减大于或者小于供给的增减）。 5、只有当成交价大于等于最高卖价小于等于最高买价时才能成交。 6、租赁价格和租赁权价格是两个完全不同的概念。 7、成本租金由五项构成：房（房产税）管（管理费）委(维修费)，利（投资利息）折（折旧）。 8、商品租金由8项组成，由成本租金再加上保(保险费)地（地租）利（利润） 9、实际价格是指在成交日期一次付清的价格，或者将不是在成交日期一次付清的价格折现到成交日期时的价格。 10、名义价格是指在成交日期时讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格。 11、期房价格=现房价格-预期从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值-风险补偿。 12、楼面地价=土地总价/建筑物总面积=土地单价/容积率。 第四章：房地产价格影响因素 1、净高属实物因素、基础设施、小区道路、水电等属实物因素。 2、楼层、朝向属区位因素，外部配套设施如小区周边学校、医院、商导播等属区域因素。 3、建筑物空间布局和维修养护情况是和建筑物直接相关的，是实物状况。 4、对房地产利用的限制可归纳为3个方面（1）房地产权利的设立和行使的限制（2）房地产使用管制；（3）房地产相邻关系的限制。 5、人口增长可分为自然增长和机械增长。自然增长是指出生和死亡之间的增长数。机械增长是指迁入和迁出之间产生的增长。 6、政府抑制房价的措施：（1）增加土地供应或加大、加快房屋建设，以增加供给，平抑房价；（2）规定按照合理的房地产开发成本和利润率来定价钱（3）制定最高限价。还可以采取税收、金融等政策来稳定或抑制房地产价格。 7、影响房地产价格的经济因素，主要有：经济发展状况、居住收入水平、物价水平、利率和汇率等。 8、利率和物价成反比。比如说现在为平抑房价，呼吁加息。 9、当预期某国的货币会升值时，就会吸引国外资金购买该国房地产，从而导致其房地产价值上涨，相反，导致其房地产价格下降。比如我国人民币升值促使热钱流入，使房价上涨。 10、城市化和房地产投