房地产开发贷款项目评估报告44页.doc

盛华国际广场房地产贷款项目评估报告 目 录 第一章 概 要 1 一、借款人评价 1 二、项目评价 2 三、市场评价 2 四、投资筹资评价 2 五、财务评价 3 六、贷款风险评价 3 七、评估结论 3 第二章 借款人评价 5 一、借款人概况 5 二、经营者素质及管理水平 5 三、信用状况评价 5 四、企业前景评价 6 第三章 项目建设条件评价 7 一、项目建设必要性 7 二、项目建设内容、规模和建设方案 8 三、项目实施进程评价 9 四、设计单位资质评价 9 第四章 项目市场情况评估 10 一、宏观经济状况 10 （一）A市经济格局 10 （二）A市经济发展水平 11 二、A市房地产市场状况 15 （一）房地产经济运行状况 15 （二）项目所在地房地产市场状况分析 17 三、市场定位分析 20 （一）项目开发主题定位 20 （二）市场定位 20 四、市场预测分析 23 （一）项目基本情况 23 （二）项目经营方式 23 （三）销售期的选定 23 （四）实现销售计划风险评价 24 第五章 投资估算和筹资评价 25 一、投资估算 25 二、投资来源及筹资评价 25 三、项目投资计划评价 26 （一）开发计划拟定的原则 26 （二）建设方式 26 （三）进度安排 26 （四）项目周期设定 26 （五）分段周期设定 27 （六）投资计划与资金筹措表 29 第六章 财务基础数据确定 30 一、项目开发周期 30 二、开发成本分摊估算 30 三、项目销售价格估算 31 （一）住宅销售价格 31 （二）商铺销售价格 31 （三）车位销售价格 31 （四）商场销售价格 31 四、预期收入测算结果 32 五、税金计算 32 第七章 财务效益评估 33 一、项目财务效益预测 33 （一）财务评价指标的选取 33 （二）静态效益指标 34 （三）项目财务现金流量表及动态盈利分析 35 二、利息保障倍数计算 37 三、贷款偿还期计算 38 第八章 项目不确定性分析 39 一、盈亏平衡分析 39 二、单因素敏感性分析 39 第九章 银行效益及风险分析防范措施评估 41 一、贷款风险评价 41 （一）定量分析 41 （二）定性分析 41 附件：借款人应提交的材料清单 43 本报告是一份房地产开发贷款项目评估报告。报告综合运用财务管理、工程技术经济与房地产估价知识，通过对借款人、项目、市场、筹资、财务、贷款风险的评价得出项目投资计划可行，财务评价符合贷款要求的结论，并提出规避风险的措施，为金融机构贷款提供了参考依据。该报告可为其他评估机构借鉴。 第一章 概 要 根据盛华投资公司开发“盛华国际广场”工程申请贷款的需要，于2007年12月22日对该项目进行全面评估（评估基准日确定为2008年1月2日）。根据项目的现有资料、开发现状、项目实施条件和可操作的方案，参照“房地产开发贷款评估办法”的要求，评估组采用必要的评估程序，通过对借款人综合情况及开发项目建设条件、市场及预测、效益、风险等多方面分析得出评估结论，并于2007年12月30日完成评估工作。现将评估报告简要概述如下： 一、借款人评价 盛华投资公司（以下简称盛华）成立于2004年11月，是一家以房地产开发建设、经营销售为主的现代化企业。法人代表盛华明，注册资本5300万元人民币。公司主营房地产开发，具有房地产三级开发资质。 截止2007年12月，公司资产总额为17146万元，负债总额为5315万元，所有者权益为11831万元。大唐盛华在建设银行A市支行开有基本结算帐户。截止2007年12月1日，在建设银行A市支行存款余额为1500万元；公司无借款逾期现象发生。企业无不良信用记录。 通过资产负债率、盈利能力及资产运用效率、现金流量的分析，得出以下结论：企业所有者权益呈现增长趋势，自身积累增加，对负债的依赖程度减小，有较强的付息能力、融资能力和偿债能力。 二、项目评价 “盛华国际广场”项目位于A市中心位置，山东路与江苏路入口处，连通1万余平方米的文明广场，位于城市中轴黄金核心地段。，地理位置优越，交通便利。该项目总占地28804.4平方米（约合43.2亩），建筑总面积222669.90平方米。 根据上述规划经济指标，其中住宅93839.70㎡，商业部分79553.13㎡（其中商场61553.13平方米），停车场为49277.07平方米，共828个地下车位。 项目总建筑面积222669.90㎡，拟建一栋大型商业广场和6栋22层的住宅楼。 三、市场评价 根据企业提供的资料，“盛华国际广场”项目定位为大型商业购物广场及高端住宅，该项目具有地理位置优越。 四、投资筹资评价 根据企业提供的经规划局批准的规划方案，参考该开发企业在同类项目上的开发成本以及A市同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身