房地产建安业全面营改增财税操作实务与涉税风险应对策略.ppt

房地产企业成片取得土地，分期开发,如何抵扣? * 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 向政府支付的土地价款，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。 土地出让金、政府性规费是否可以抵扣？ * 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 房地产老项目，是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。 《营业税改征增值税试点实施办法》第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。 价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目： （一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。 （二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。 土地出让金返还是否应做进项税额转出？ * 在城市建设中，一些政府出于招商引资、建设回迁房、基础设施建设等原因，对企业通过招拍挂取得土地后，缴纳的土地出让金进行一定比例或额度的返还。 某房地产企业交4亿土地出让金，后政府返还1个亿。房地产企业扣除受让土地时向政府部门支付的4亿后的余额为销售额，还是扣除受让土地时向政府部门支付的3亿后的余额为销售额？ 土地出让金返还是否应做进项税额转出？ * 返还款不是土地出让金的折让，属于已经或即将发生的相关费用，会计处理上应确认为政府补助，计入营业外收入。 由于政府返还土地出让金是招商引资或变相协议出让的一种策略，因此不符合《财政部、国家税务总局关于专项用途财政性资金有关企业所得税处理问题的通知》（财税〔2011〕70号）规定的不征税收入条件，所得税处理上，收到的资金占用费直接计入收入总额，回迁房安置和公共配套设施费按收支差额计入收入总额，财政补贴按开发期限分期计入收入总额。 政府返还土地出让金的目的是为了减轻企业负担，且与土地出让直接相关，《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发〔2009〕91号）第二十一条第四款规定，扣除项目金额中所归集的各项成本和费用必须是在清算项目开发中直接发生的或应当分摊的。因此，应按照实质重于形式原则，在清算时以财政补贴冲减土地成本，以回迁房安置和公共配套设施费收支差额冲减开发成本。 土地出让金返还是否应做进项税额转出？ * 《营业税改征增值税试点有关事项的规定》10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 王新认为：房地地开发企业应按扣除受让土地时向政府部门支付的4亿后的余额为销售额。收到1亿元返还款，是价外费用。 王新提醒您： 土地出让金返还款是价外费用，不应进项税额转出。 缴纳土地出让金的滞纳金是否可以抵扣？ * 企业所得税法规定：企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。税收滞纳金不得税前扣除。 土地增值税规定：根据《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引 ( 续一 ) 的通知》（穗地税函 [2009]329 号）规定，房地产开发企业因逾期缴纳土地出让金而产生的滞纳金和过期银行还贷产生的罚息不得扣除。 增值税规定：《营业税改征增值税试点有关事项的规定》10.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。 什么是向政府部门支付的土地价款？ 缴纳土地出让金的滞纳金是否可以抵扣？ * 土地出让价款包括多种形式：依据国有土地出让的具体方式，土地出让价款可分为协议出让价款、拍卖出让价款、招标出让价款和挂牌出让价款四种形式。 依据土地使用权初次出让给土地使用者的方式，分为原始出让价款和补办出让价款。 其中，原始出让价款是土地使用者直接以出让方式取得土地使用权向国家支付的出让价款；补办出让价款是指原通过行政划拨获得土地使用权的土地使用者，将土地使用权有偿转让、出租、抵押、作价入股和投资，按规定补缴的出让价款。 依据适用的合同，土地出让价款又可分为初期出让价款、续期出让价款和合同改约出让价款。 因此缴纳