江苏省房地产价格影响因素分析计量经济学论文.doc

江苏省房地产价格影响因素分析 摘要：近年来，随着中国经济的飞速发展，房价也急速上涨，一线城市的房价在短短的时间内翻倍，而该趋势也开始向二三线城市蔓延。房价已经成为笼罩在社会大众心头的巨大阴影。房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力，房价问题已成为压在广大中国人民心头的一座大山，拥有一套自己的房子成为许多中国人为之奋斗多年的目标。面对这种情况，政府应根据实际国情，立足数据和实践，实事求是，制定合理的政策，抑制房价和投机活动，真正满足广大人民的住房需求。而要制定合理的政策，必须分析影响房价的各种因素。我小组通过运用计量经济学的各种方法，建立模型分析了影响房价的因素。 关键字：房价指数 影响因素 居民消费指数 利率 一、引言 房地产业的发展和运行会涉及到众多的相关产业，并显示出很强的相关性。房地产业在许多国家和地区成为支柱产业，占GDP的比重在10%以上。在我国，房地产业对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15％，带动了一大批相关产业的发展，初步成为国民经济的支柱产业。房地产价格指数在2002年至2011年间，先呈现出缓慢浮动上升的态势，于2007年开始下跌，这段时间属于中国房地产的低迷时期，后经过国家宏观调控开始回升并于2010年到达峰值，这段时间是中国房地产市场泡沫最大的时期。尽管政府一次次出台新的政策对房地产价格进行调控，在一定程度上控制了房价上涨的速度，但是我国的房价依然远远超出了老百姓的购买能力。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅取决于供需关系，还有其他因素。房地产价格是由许多因素相互作用的结果，众多影响因素相互交织，共同塑造了当时的房地产价格。在本文中，主要研究以下几个解释变量：工资指数（WI）、居民消费指数（CPI）、商业住房贷款利率（R-L）、地价指数（LI）、每户人口规模（P-F）。 国内也有很多学者都进行过关于房地产价格影响因素的研究。叶阿忠、杜青川、郑万吉以及林章秀基于省际面板数据的实证研究中表明，影响房价的根源在于房地产市场的需求；政策性的因素如单位房价税收和经济适用建设面积，以及外部性的因素如汇率对房价的影响越来越大。另外洪弋浩和黄汉江在房价影响因素理论研究中表明影响房价的因素是多方面的，包括土地成本、建设成本、管理成本、利率、汇率和心理预期等，不能简单的把房价的上涨归结于某一种因素的作用。 二、变量描述 表一：变量选择表 变量选择 英文缩写 房地产价格指数 REPI 工资指数 WI 住宅贷款利率 R_L 居民价格指数 CPI 地价指数 LPI 每户人口数 P_F 数据来源: 江苏省统计局网站、中国人民银行统计调查司官方网站、中经网统计数据库 （一）房地产价格指数（REPI） 对于房地产的价格组成是这样定义的：房地产价格是一个复杂的经济范畴，既包括土地的价格，又包括房屋建筑物的价格，房与地是不可分割的统一体，房地产价格是这个统一物的价格。房地产作为商品同任何商品一样，是使用价值和价值的统一体。从总体上看，房地产价格的基础仍然是价值，基本上也是房地产价值的货币表现，但又有其特殊性。房屋建筑物是人类的劳动，具有价值，这与一般商品价值的形成是相同的。但是土地是一种特殊商品，却不完全是劳动产品，一方面，原始土地是自然界的产物，并不包含人类劳动在里面，其所以具有价格是因为土地垄断引起的地租的资本化，但另一方面，现实生活中的土地已经过了劳动加工，人们在开发利用土地过程中，对原始土地进行改造，又投入了大量的物化劳动和活劳动，从这个角度看土地价格绝大部分又是劳动价值的货币表现，它的价值量是由投入的劳动量来衡量的。 所以，房地产价值是房屋建筑物价值和土地自然资源价值及土地中投入劳动所形成的价值的统一。 （二）工资指数（WI） 工资是指雇主或者用人单位依据法律规定、或行业规定、或根据与员工之间的约定，以货币形式对员工的劳动所支付的报酬。近年来，职工的平均工资也随着经济的发展不断上涨，工资上涨人们的储蓄增加，使得人们的购买力提高，对住房的需求也随之增加，从而推高了房价，而在现实情况中，职工的年平均工资的增长却远远赶不上房价的上涨。 （三）住宅贷款利率（R_L） 住房作为一种长期的、耐用的高消费必需品，大多数的人在购房时都会选择采用按揭贷款分期付款的方式。个人按揭贷款利率的变化会直接影响到购房的成本，进而影响购房者的支付能力，最终影响到对房地产的实际需求。政府也会经常采用调整按揭贷款利率的方式来调控房价。例如2008年下半年美国金融危机爆发后，国务院及央行出台文件，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；贷款最低首付比例调整为20%。而为了抑制这两年房价的过快上涨，今年最