惠城东江新城4、5号地块项目建议书.docVIP

惠城东江新城4、5号地块 项目建议书 项目发展部 2009年8月  目 录 目录 ２ 第一部分：地块概况 ３ 一、地块区位及规划利好 ３ 二、宗地现状 ４ 三、周边配套（地块周边3公里） ６ 第二部分：市场分析 ８ 一、城市房地产市场发展状况 ８ 二、项目所属板块市场发展状况 ８ 三、项目竞争性楼盘调查 ８ 四、主要产品类型特征说明 ８ 五、项目目标市场定位及产品定位 ８ 第三部分：土地开发构想及规划设计分析 ９ 一、土地开发构想。 ９ 二、初步规划设计思路 ９ 三、规划设计的可行性分析 ９ 四、产品价格定位 １０ 第四部分：综合分析与建议 １１ 一、优势 １１ 二、劣势 １１ 三、机会 １１ 四、威胁 １１ 五、结论和建议。 １２ 第六部分：竞拍和投标方式取得土地需要注意的问题 １３ 一、本项目的资金安排计划 １３ 二、竞争对手分析 １３ 第七部分：在新城市开发需要补充调研的内容 １４ 一、在第二部分之前须增加项目宏观背景介绍 １４ 二、市场分析中增加调查当地商品住宅市场总体状况 １４ 三、市场分析中增加城市居住文化及居住习惯分析。 １４ 四、市场分析中增加前期费用调查及成本税费调查 １４ 第八部分：土地合作项目须补充调研内容 １５ 一、合作方背景及合作方式 １５ 二、土地产权情况评估 １５ 三、取得土地使用权程序评估 １５ 四、合作项目的综合风险评估及难度评估 １５  第一部分：地块概况 地块区位 1、如上图所示，项目宗地位于惠州城区的东江新城，属于待开发的新城区域。但是与发展较成熟的江北行政区、东平半岛以及河南岸相距不远，均仅一江之隔。 2、东江新城是惠州市政府按照《惠州市城市总体规划2006-2020》实施的唯一一片大面积成片开发区域。规划中的东江新城片区配套设施完善、社会服务功能齐全，将建设成为惠州市区两江四岸风景带的重要景观节点。 1、项目周边规划情况：东侧为50米纵一路，南侧为36米规划道路，西侧为24米江景观路，北侧为24米横一路。 2、主要用地指标 地块编号 土地用途 土地使用权面积（m2） 计算指标用地面积（m2） 容积率 建筑密度（%） 总建筑面积（m2） 限高（米） 绿地率（%） GDP2009-4 商住用地 123074 123074 2.3 27 283070 其中商业建筑面积 60 30 28000 3、地势地貌 如上卫星图所示，宗地范围内以鱼塘为主，地势较为平坦，但标高较低。 4、地面现状 如上卫星图所示，宗地范围内相对比较干净，鱼塘较多，没有高压线及旧村等对开发有较大影响的因素。 5、土地的完整性 宗地范围很完整，存在分割的情况。 6、地下情况 宗地范围内以鱼塘为主，所以地下应该不存在管线、地下电缆、暗渠等，地上也没有建筑物原有桩基等。 7、地质情况 地质情况目前还不清楚，有待进一步勘察确定。 三、周边配套 1、公共交通配套 宗地属于东江新城范围，目前发展不成熟，道路还在逐渐完善过程中，目前也没有查到有轻轨的规划。公交系统亦未成熟，唯一的公交路线是位于长湖苑东面的长湖苑公交车站，线路比较单一，道路系统有望在今年年底三桥立交竣工后完善，届时公交系统将覆盖本片区。与本片区隔新开河相望的东平半岛，交通系统较完善。 2、商业配套 同样的原因，宗地周边没有具有一定规模的商业配套，仅长湖苑项目里有小学与市场，但因长湖苑入住率并不高，该小学与市场经营相对惨淡。与本片区隔新开河相望的东平半岛，商业配套较完善。三桥立交建成使用后，宗地至东平半岛仅五分钟车程。 3、文体卫娱配套 如前图所示，宗地周边目前没有体育设施、医院卫生所等配套；宗地东南面2公里处是已经建成的华罗庚中学（如下图所示）；宗地西面为规划中的滨江公园与正在建设中的三桥立交（如前图所示） 4、其它生活设施 宗地周边目前还没有银行、邮局等其它配套生活设施。 5、项目周边环境及配套进一步完善的可能性及时间计划 虽然目前项目周边环境及配套还很不完善，但是随着年底三桥立交的建成，公交系统将很快建立。但是，滨江公园目前还没有查到具体的建设计划；其他配套如商业、体育、医疗等短时间内也很难建设完善，寄希望于三桥立交建成使用后，拉近宗地与东平半岛以及河南岸的车程，才能享受其配套。 四、小 结 1. 宗地位于东江新城范围内，是城市发展的方向，但是还处于建设的前期阶段，各项生活配套均不完善； 2. 项目西面的三桥立交即将于年底建成，届时将缩短宗地与成熟片区东平半岛、河南岸的车程，可以在一定程度上享受其配套； 3. 宗地完整，其范围内相对干净，现状以鱼塘为主，不存在难度较大的拆迁等问题； 4. 随着东江新城的逐步可发建设，片区价值将不断提升，项目地块价值的提升依赖于东江新城的建设进度。  第二部分：市场分析 一、城市房地产市场发展状