项目二物业管理法律关系分析教学幻灯片.pptVIP

【核心能力培养】能使学生分析物业纠纷中的法律关系， 初步具备运用法律关系原理处理物业纠纷的能力 【具体教学目的】掌握不同性质物业管理法律关系及主体、内容。 能分析具体物业管理案例中的法律关系。 【教学重点】各种物业管理法律关系。 物业管理法律关系主体、内容。 【教学难点】分析具体案例中的法律关系（特别是内容）， 初步运用法律关系原理，解决纠纷。 项目二 物业管理法律关系分析 任务：分析案例中的法律关系 加州水郡住宅小区现由开发商聘请的中海物业管理有限公司进行管理，由于管理不到位，服务质量远远达不到前期物业服务合同所规定的标准，业主入住后对该物业管理公司很不满意，双方矛盾很大，小区业主委员会决定解聘该公司，但中海物业管理有限公司称：其与开发商有委托管理合同，且业主购楼时与开发商的契约中已订明：“同意开发商委托的物业公司管理”，因此，业主现在无权解聘管理公司，业主称服务质量不好，无法举证，且物业管理服务质量没有统一标准，所以物业管理公司不存在违约，如果业主坚持坚持解聘，就要承担相应的违约责任。为此，小区业主与物业服务公司争执不下，诉诸于法院。 请同学们分组讨论以下两个问题： 1、试分析本案中所涉及的法律问题。 2、如何处理此类纠纷。 一、物业管理法律关系的概念 （一）什么是法律关系 法律关系是法律规范在对社会关系进行调整的过程中所形成的权利和义务关系。 （二）什么是物业管理法律关系 物业管理法律关系是指物业管理法律规范在调整人们的物业管理活动过程中所形成的权利和义务关系，是一种具体的法律关系。 二、物业管理法律关系的特征 （一）基本特征 1、以物业管理法律规范的存在为前提 2、以主体享有的权利和承担的义务为主要内容 3、以国家强制力为保障 （二）独有的特征 1、主体范围相当广泛（业主、物业服务企业、业主委员会、专业化服务公司、政府相关部门等） 2、业主意志的多元化和代表性，业主所有权的限制和监督权的扩大 产权多元化 业主意志多元化 组建一个统一的代表全体业主利益和意志的机构 共有物权的不可分割，只可使用，占有收益处分权受到限制 与其他商事法律关系不同，由于物业管理服务的消费和生产存在于同一过程，为维护具有所有者和消费者的双重身份的业主的利益、法律赋予委托者充分的监督权，对物业管理行为的监督权的范围不仅及于业主大会和业主委员会，而且扩大到每位业主和使用人。 2、政府在物业管理法律关系中具有特殊的地位 （1）对业主委员会的监督和指导； （2）对物业管理企业的监督和管理； （3）对普通居住物业管理服务价格的监管； （4）对物业使用与维护的监督和管理； （5）对违反物业管理法规行为的处罚等等。 3、既涉及公权关系，也涉及私权关系 4、物业管理行为是一种提供公共性服务商品的法律行为 任务分析 任务当中涉及由于主体变更所引起的物业管理法律关系的变更。在物业管理活动中，物业服务公司的管理权来源于物业产权人的授权，在开发建设阶段，物业的产权属于开发商所有，因此只有开发商才有权决定聘请哪一家物业服务公司参与开发阶段和物业建成后过渡期的管理。业主入住后，由于物业所有权已从开发商转移到业主手中，物业管理的决定权也随之发生转移，由业主的所有权派生出来的的委托管理权当然也属于业主。因此，在召开业主大会选举产生业主委员会以后，业主委员会可以根据原开发商聘请的物业服务公司的服务质量好坏来决定是续聘还是改聘其他的物业服务公司。 任务当中，中海物业管理有限公司所陈述的要求及其理由是不能成立的。在与中海物业管理有限公司协商不成的情况下，业委会可以请求相关行政主管部门进行行政调解或者直接向人民法院提起诉讼。 走进实践一：模拟法庭P27 三、物业管理法律关系的要素 （一）物业管理法律关系的主体 （二）物业管理法律关系的内容 （三）物业管理法律关系的客体 （四）物业管理法律关系的产生、变更和终止 案例引入 王女士家住某市A区滨海花园A2–112号，2008年2月其母亲生病，需住院长期治疗，王女士认为照顾母亲方便，遂暂时搬到该市C区居住，并将A区的房屋借给同事刘某居住。王女士与刘某约定，刘某无偿借住王女士房屋，但借住期间的水、电、燃气、电话灯费用由刘某自行承担。2008年11月，王女士母亲病故，王女士重新搬回A区滨海花园A2–112号。12月