房地产风险与房地产法律(PPT 37页).ppt

房地产风险与房地产法律 叶宏伟 博士 浙大房地产投资研究所法律事务部主任 21世纪不动产杭州区域副总裁 浙江六和律师事务所律师 一、政策风险 1、政府（中央政府、地方政府） 2、朱镕基在泰国、香港的两次讲话 3、温家宝就“杭州现象”批字 4、《七部委通知》 5、杭州出台20%个人所得税政策 6、16届三中全会 7、《国务院关于促进房地产市场持续健康发展 的通知》 8、央行6月13日发布的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》 9、杭州市2003年十件大事中的第一件大事： 为中低收入者提供一万套低价房 二、市场风险 1、供需不平衡 2、房价上涨快 土地价格坚挺，总体供不应求 三、法律风险 1、法律、法规多变 例如：楼书性质 2、立法趋势 ①对政府相关部门 ②对开发商、供给者、中介公司 ③对消费者 四、房地产法律概述 与房地产有关的法律法规有： 《合同法》、《合同法司法解释》 《土地管理法》、《城市房地产管理法》 《担保法》、《消费者权益保护法》 《浙江实施〈消费者权益保护法〉办法》 《商品房销售管理办法》、《广告法》… （一）合法性与合理性 1. 法律依据 法律有明确规定 法律没有明确规定 法律规定相互冲突 2. 证据 ①书证 ② 物证 ③当事人陈述 ④ 证人证言 ⑤鉴定结论 ⑥ 勘验检查笔录 ⑦视听资料 （二） 法律责任构成要件 违法（或违约）行为 主观过错 损害结果 因果关系 五、杭州当前一手房争议焦点及著名案例 1. 广告与实际交付不符问题 要约与要约邀请 2. 面积“缩水”或“放水”问题 3.交付问题 ①如何认定交付 ②交付的条件；条件不符的交付是否算法律上的交付 ③逾期交付的法律责任 4、规划设计变更 影响商品房质量或使用功能的出卖人应当在有关部门批准同意之日起10天内，书面通知买收人 5、装饰，设备问题，基础设施，公共配套问题 6、产权登记逾期问题 7、买卖号子问题 8、其它问题 争议解决方式问题 房屋平面图 解决个别争议的形式问题 六、二手房交易争议焦点及著名案例 1、卖方违约 ①意向书签约后违约 ②转让合同签定后违约 2、买方违约 ①意向书签定后违约 ②转让合同签定后违约 3、标的物争议 ①附属设施 ②环境问题（噪音、光污染、死亡、犯罪率） ③面积差异 4、跳单问题 5、中介公司不正当竞争 6、交付问题 7、主体问题 表见代理、表见代表、委托代理 8、 标的问题 拆迁、危房、查封、出租 三、期房买卖 四、违约金与定金 五、面积“缩水”和“放水”问题 六、质量问题 七、交付逾期 八、产权问题 1、“老式私有宅院”需满足两个条件 2、售后公房买卖需同住人签字 3、非独立成套公房只可转让承租权 九、“故意超贷”问题 十、购房年限、土地使用权年限 十一、 、其他 1、卖号子 2、一房多卖 3、户口迁移问题 9、期房买卖 10、违约金与定金 11、面积“缩水”和“放水”问题 12、购房年限、土地使用权年限 13、其他 卖号子、一房多卖、户口迁移问题 建议： 提高自身修养； 法律事务的归口管理； 着重学习合同法。 谢谢大家! 联系方式： 地址：浙江大学经济学院四楼 电话E-MAIL: jason@ 1995年的合同规定 第十条 交付期限 甲方须于 年 月 日前，将经竣工验收（包括建筑工程质量验收和按规定必须是综合验收）合格，并符合本合同附件二所规定的装饰和设备标准的该商品房交付乙方使用。但如遇下列特殊原因，除甲、乙双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期。 1、人力不可抗拒的火灾、水灾、地震等自然灾害。 2、县级以上规划、文物、环保等主管部门根据法律法规的 规定采取某项行政措施或遇到重大技术问题而导致开发建设期延长的，但最长不得超过六个月。 第十二条 甲方逾期交付的违约责任