20120423_珠海、坦洲近期市场扫描.doc

珠海、坦洲近期市场扫描 一、珠海市场扫描 1、总价分布图 今年初开始，首套房贷利率下调、房产税试点等政策微调信号的发出，刺激了刚需一族的入市。在一季度的成交中，刚需盘成为市场的主打，开发商大玩“打折促销”等营销利器，试图抢占较大的市场份额。“无降价不成交”成为一季度楼市的明显特点，降价幅度大的楼盘贡献更大的成交量。尽管如此，房地产市场依旧低迷，根据市统计局数据显示，一季度珠海商品房销售45.24万平方米，金额为51.47亿元，同比下降7.4%和12%。 2、促销降价方式简述 面对激烈的市场竞争，各大开放商采取了多种方式变相降价促销，下表从直接降价，新盘低价入市，补差价，转毛坯销售，返租，以及灵活的付款方式等几大方向统计了珠海4月的成交量并以此进行了分析，本项目在珠海市场面临激烈的客户竞争。 类型 片区 项目名 主推产品 近期动作 实际降幅 实现效果 新盘，低价入市 前山 公园里 83-103㎡，三房-四房 折后均价约9500元/㎡（毛坯），全款92折，按揭94折 - 网签数据：月均网签8套左右 拱北 富华里 主为83.13-92.09㎡两房， 129.98㎡三房 最低折扣93.5折后均价约12840元/㎡（含3000-3500元/平米精装） 开盘当日成交约60套 新香洲 金域华府 单身公寓，约56㎡小两房，78㎡三房，108-109㎡三房，124-158㎡四房及169-203㎡复式 约14500元/㎡（含3500元装修） 装修款另签合同，入伙前付清，全款95折，按揭98折 - 网签数据：截止4月底共15套网签数据 西区 保利香槟国际 主推82-94㎡两房三房 折后均价7800元/㎡（含2000装修），全款95折，按揭97折，分期付款98折，分期方式为签约后前两个月每月付款20%，后面为每3-4个月还款20%，共分5次，在一年内还清 - 月均去化约30套 已售，直接降价 新香洲 金地伊顿山 112-182㎡三房四房，180㎡的四房复式 折后均价约16000元/㎡ ，一次性付款93.5折，按揭97.5折 - 网签数据：截止4月底共5套网签数据 仁恒星园 95-144㎡两房三房 一口价单位月10000-11285元/㎡（含2500装修），共126套单位，无其他优惠 约2000-3000元/㎡ 1月去化约40套，2月去化约14套 已售，补偿差价/转卖毛坯 新香洲 五洲花城二期 135-180㎡三房四房267.53㎡复式 起价14000元/㎡ - 网签数据：截止4月底共25套网签数据 尚东领域 128-179㎡三房四房 转卖毛坯，均价约9000-10000元/㎡ 实际降幅约2500元/㎡ 网签数据：截止4月底共11套网签数据 已售，付款灵活 新香洲 棕榈四季 在售90-132㎡三房至四房 毛坯均价10700元/㎡，精装均价12500元/㎡，购房享受一次性付款98折，按揭99折。继“首付8万起”优惠促销活动之后，4月份再次重磅推出“8388元/㎡起购124㎡四房”之全城优惠活动。 约2000-3000元/㎡ 网签数据：截止4月底共14套网签数据 已售，公寓反租 吉大 诚丰星座 43-49㎡单身公寓，81㎡-98㎡两房单位，120-150㎡三房单位 单价16000-18000元/㎡（精装） 开发商现推出首付一成，开发商垫付两成，3年内将垫付的两成还清 - 月均消化5套 已售，线下动作 新香洲 龙光海悦云天 36-59㎡精装mini洋房；120-150㎡三房四房 均价14000-14500元/㎡，购房享受一次性付款95折，按揭99折。 - - 南屏 华发新城六期 86-88㎡、117-119㎡两房，128-148㎡、162-173㎡三房 即将推出公寓，41-95㎡ 均价16000元/㎡（带3500元/㎡精装修），一次性付款按揭皆99折。 - 网签数据：截止4月底共4套网签数据 结论：主流开发商的优惠措施均从降低总价和降低付款门槛这两个刚需敏感点出发，同时也推出各种降低门槛的举措，包括1-3年的首期款/总房款的分期付款。本项目非珠海籍客户付款方式受限，分期付款时限短，加上近期上调5个点，在珠海市场面临激烈的竞争，建议尽快解决非珠海籍客户的按揭问题，延长分期付款时间。随着“五一”销售节点的到来，开发商加快了推盘的步伐。预计未来三个月珠海楼市的供应面积将达到210.7万平方米，且主要集中在市区。 二、坦洲市场扫描 1、总价分布图 面对城区房价下跌，坦洲客户回流至城区买房，为了争夺刚需客户，坦洲各大楼盘价格均大幅下降，价格战明显。 2、促销降价方式简述 坦洲与市区较灵活的促销方式不同的是，大多选择降到底的方式，以最优惠的价格来吸引客户眼球。 类型 项目名 主推产品 近期动作 实际降幅 实现效果 新盘，