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学 院 毕 业 论 文 题 目 专 业 班 级 作者姓名 指导教师 论文字数 6947 答辩时间 2006年6月 商品房按揭中银行权益之保护 摘要：商品房按揭是一种新兴的购楼融资方式。银行作为按揭权人，是商品房按揭法律关系的主体，其权益易受开发商、预购方违约行为的侵害，而且面临的风险甚大。文章结合民法、物权法及合同法等理论对我国商品房按揭中银行权益保护等问题进行了探讨，并探索银行权益实现和保护的新方式。 关键词：商品房；按揭；银行权益；商品房预售 随着房地产业的兴起，在我国大陆个别地区出现了一中新兴的担保方式，即商品房按揭。 一、商品房按揭的概念 是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，贷款人在发放该项贷款时，借款人必须已交付规定比例的首期购房款，并以所购住房作抵押，在所购住房房地产权证未颁发且办妥住房抵押登记之前，由售房商提供连带责任保证，并承担回购义务的一种方式。商品房按揭包括商品房预售中的按揭即楼花按揭和现楼按揭。楼花按揭，是指银行、预购房、开发商在商品房预售中共同参加的一种融资活动，即由预购方依约向开发商支付部分房款，其余房款以银行贷款垫付，同时预购方就房屋所有权的请求权设定担保，并于房屋建成后在房屋上设定抵押权而担保的融资购楼方式。 [1]银行作为按揭权人，是商品房按揭法律关系的主体，其权益易受到开发商、预购方违约等行为的侵害；而且在金融业中，商品房按揭贷款，其期限最长可达二三十年之久，因此银行在商品房按揭法律关系中的权益急需受到保护。本文将从以下几个方面讨论银行权益实现和保护的问题。 二、商品房按揭的特点 1、法律关系复杂。商品房按揭的法律关系涉及三方主体三个法律关系，三方主体是按揭人（即购房借款人）、按揭权人（即银行）、第三人（即房地产开发商）。三个法律关系分别是：按揭人和房屋开发商之间的房屋买卖合同关系，按揭人与按揭权人之间的抵押贷款合同关系，房屋开发商与按揭权人之间的担保合同关系。 2、标的物特殊。就抵押权的一般原理而言，抵押物必须直接地指向现存的具有一定交换价值的财产或者能够即时物化的权利，排除了以期待权作为抵押权标的的可能。而商品房按揭的标的物恰恰是楼花，即尚未动工兴建或者正在建设尚未竣工的期房。商品房按揭期间，按揭人无法取得预购房屋的所有权，向债权人提供的还款担保，只是在将来取得房屋的期待权。 3、抵押权的设定方式特别。买受人作为房屋的按揭人，对按揭的期房并不享有所有权，银行作为商品房按揭权人，通过商品房按揭取得的是按揭房屋所有权的期待权，按揭权人对设定按揭权的房屋享有的是一种债权而非物权，因而对楼花的按揭权无法同一般的抵押权那样通过限制所有权的方式设定，必须以转让房屋期待权给按揭权人（即银行）为条件，同时又保留赎回权，取得银行的贷款。按揭解除时，按揭人可以将楼花从按揭权人处赎回；按揭人不能偿还贷款本息时,便丧失赎回期房所有权的权利。按揭期房竣工，按揭权人便取得按揭物的所有权，按揭权人既可收房自用，也可拍卖该房而收回资金。 4．抵押权的实现方式特别。商品房按揭权的实现方式，主要是通过行使类似债权代位权的方法得到实现。按揭期间，按揭权人可以代们行使房屋预售合同中按揭人的权利，未经按揭权人同意，按揭人和房地产开发商不得擅变更、转让或者解除房屋预售合同，不得采取任何可能致使其无效的行为。在按揭人不履行商品房按揭合同时，按揭权人可以代替购房者成为房屋预售合同的买方，有权处分被按揭的楼花，或者取得楼花竣工后的房屋所有权，或者房地产开发商代按揭人还清所有欠款后，解除房屋预售合同。同时，为了保证按揭权的实现，按揭权人有权以预售合同买方的名义，参与同房屋预售合同有关的诉讼。 5．标的物的风险责任特别。虽然商品房按揭有三方当事人，但商品房按揭的标的物的风险责任既不由按揭人承担，也不由按揭权人承担，而是由按揭双方之外的第三人―――房地产开发商承担。从权利义务的一致性上看，这对开发商是极不公平的。 6、登记的方式特别。一般的房屋抵押合同签订后，应当办理抵押物登记，抵押权自登记之日起设定。而商品房按揭应将预售房屋的买卖合同或者抵押贷款合同向房地产登记部门备案或者预告登记。房屋竣工后，房地产开发商与买受方需共同办理产权过户手续，买受方取得房屋产权证，同时与银行共同办理房屋抵押登记，抵押才是真正的物权的抵押。 三、目前商品房按揭中银行权益的主要实现方式 要求保证人承担责任，实现银行权益 贷款业务是银行的