东阿农商银行微信课堂之房产抵押贷款风险与措施教案.pptVIP

防范措施： 加强贷后检查，防止土地用途变更。 银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致？如果不一致，不予办理抵押贷款。即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。 * （五）抵押房产评估价值风险 对抵押物价值的确定理论上有两种方式，一是抵押人和抵押权人双方协商，另一种方式为委托有资质的第三方进行评估。 目前，评估机构管理不规范，在房产评估价格上有时不公正，往往根据评估的用途抬高或降低估价。借款人申请贷款时，评估费用由借款人支付，评估机构可能故意抬高房产的评估价格，让借款能够申请更多的贷款；当银行拍卖用来抵押的房产时，评估机构又会故意降低房产的评估价格。 * 防范措施： 1、通过招标的形式指定1-2家评估机构，签订长期合作协议，确保评估价值合理，确保足额变现。 2、培养内部资产评估师。为准确获得抵押房产的评估价格，银行应主动培养自己的房产评估师，对抵押房产作出公正、公平的估价。虽然银行无权决定评估机构对抵押房产所作的估价，但可以根据自己的实际评估价格确定贷款发放的额度。在房产评估中介机构作出评估报告后，银行内部的评估师应对抵押房产进行二次估价，根据自己的评估价格，选择评估价值较低者作为参考依据，按照一定的比例确定实际发放贷款的金额，掌握贷款发放的主动权。 * 举例：钢构厂房： 钢结构的厂房主要是指主要的承重构件是由钢材组成的。包括钢柱子，钢梁，钢结构基础，钢屋架（当然厂房的跨度比较大，基本现在都是钢结构屋架了），钢屋盖，注意钢结构的墙也可以采用砖墙维护。 由于我国的钢产量增大，很多都开始采用钢结构厂房了，具体还可以分轻型和重型钢结构厂房。 用钢材建造的工业与民用建筑设施被称为钢结构 1、钢结构建筑质量轻，强度高，跨度大。 2、钢结构建筑施工工期短，相应降低投资成本。 3、钢结构建筑防火性高，防腐蚀性强。 4、钢结构建筑搬移方便，回收无污染。 * 柱子：一般用H型钢，或者C型钢（通常是用角钢把两根C型钢连接） 梁：一般都用C型钢和H型钢，（中间积的高度根据梁的跨度来定） 棒：通常是C型钢的，也有用槽钢的。 瓦：分两种，第一种是单片瓦（彩钢瓦）。第二种是复合板（聚苯、岩棉、聚氨酯）。（两层瓦中间搁着泡沫起到冬暖夏凉的作用，也有隔音的效果）。 7月29日数据： H型钢根据型号3000——3400元/吨 C型钢根据工艺、型号3400——3800元/吨 槽钢根据工艺、型号3100——3300元/吨 * 单层，高度8.5，基础深度1.3，采用独立基础，单层厂房长105，宽48，面积5040，造价计算。 如果跨度为24X2=48米，库房钢结构造价应该在350元每平米左右，土建造价应该在160元每平米左右。 如果跨度为单跨48米，库房钢结构造价应该在500元每平米左右，土建造价应该在150元每平米左右。 如果为带吊车的厂房，就不好说了，根据吊车的起重吨位钢结构造价应该在500~900元每平米左右（吊车吨位不大于75吨），土建造价应该在200元每平米左右。 * 2012年的造价： 长65、宽35、高8-8.5米 楼层 单层 无车 1米砖墙。 钢结构:2275平方*25kg=56吨*6000元=336000元。屋面板:2275*65元=150000元墙板:1600*70元=112000元人工：2275*35元=80000元总计：720000元 （造价316/平） * （六）无法处置的风险 1、居民唯一住房作抵押 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释第六条规定：“对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债”。根据该规定，如果借款人用唯一的一套住房办理了抵押贷款，即使到期不还贷，法院、银行也无权处置抵押物。 防范措施：严格进行贷前调查，确保二套房的真实性，不仅从法律形式上确定，而且确保二套房能够保证一般的正常生活必须之用。 * 2、“财产分割”抵押的风险。 “一物多押”、“部分抵押”。 “一物多押”的风险。《担保法》第三十五条第二款规定：“财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。”借款人将房产抵押给多个银行后，一旦破产倒闭，抵押房产将很难处置变现。 “部分抵押”的风险。抵押部分财产依附未抵押部分具有存在价值。 * 某信用社2009年向