[从业资格考试]土地估价理论与方法.ppt

应用估价法又称为大量估价法，即在应用基本估价方法评估样点宗地地价的基础上，对整个城市或城市内一定区域内的土地价格、地价影响因素和地价变化规律进行分析，建 立起一套大范围内宗地价格与宗地条件及影响因素间的相关关地评估出该区域内各个宗地价格。 属于此类的方法有：路线价估价法、基准地价系数修正法、标准宗地估价法等。 四、我国土地估价的产生背景和发展过程 建立了与我国市场经济体系相适应的土地估价制度和土地估价师资格制度； 形成了一整套具有中国特色的土地估价理论方法体系与土地估价的技术标准体系； 形成了一只具有规模、专门提供土地估价中介服务的专业队伍 ； 有利地配合土地使用制度改革和土地市场建设； 有力地配合国有企业改革； 土地估价行业已初步走上政府监管、行业自律、独立公正、自主发展的道路。 第三节 土地估价原则与方法 基本要求： 掌握：土地估价原则内涵 熟悉：土地估价各原则的适用范围及注意点 了解：土地估价各原则的理论依据 难点及重点： 1．相关土地估价原则的理论依据； 2．不同估价原则适用范围及注意点。 一、概述 概念：人们在土地估价的反复实践和理论探索中．逐渐认识了土地价格形成和运动的客观规律，在此基础上总结出了一些简明扼要的、在估价活动中应当遵循的法则或标准。这些法则或标椎就是土地估价原则。 应当遵循的主要原则有：合法原则；最有效使用原则（最高最佳使用原则）；替代原则；变动原则（估价时点原则）；报酬递增递减原则；预期收益原则；供需原则；贡献原则；公平原则等。 作用及重要性：土地估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估计结果具有近似性。 二、主要估价原则 合法原则 替代原则 最有效使用原则 估价时点原则 预期收益原则 供需原则 报酬递增递减原则 贡献原则 合法原则 合法原则要求土地估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。 土地估价为什么要遵循合法原则？两宗实物状况相同的土地，如果权益不同，价值可能有很大的不同。但是在估价时，估价对象的权益不是委托人或估价人员可以随意假定的，必须有合法的依据。 合法原则 合法产权 应以房地产权属证书和有关证件为依据。 现行的土地权属证书有《国有土地使用征》、《集体土地所有证》、《集体土地使用证》和《土地他项权利证明书》四种， 房屋权属证书有《房屋所有权证》、《房屋共有权证》和《房屋他项权证》三种。 统一的房地产权证书有《房地产权证》、《房地产共有权证》和《房地产他项权证》三种。 任何产权性质的房地产都可以成为估价对象。 合法使用 应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据。 例如，如果城市规划现定了某宗土地的用途、建筑高度、容积率、建筑密度等，那么对该宗土地进行估价就必须以其使用符合这些规定为前提。 西方所谓的城市规划创造土地价值，在一定程度上反映了这一要求。 合法处分 应以法律、法规或合同（如土地使月权出让合同）等允许的处分方式为依据。 处分方式包括买卖、租赁、抵押、典当、抵债、赠与等。 以抵押为例说明 （1）法律、法规规定不得抵押的房地产，不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值。或者说这类房地产抵押价值为零。 （2）法律、法规规定应当符合一定条件才能转让的房地产，评估其价值时应符合转让条件，否则不应作为以抵押为估价目的的估价对象，没有抵押价值；或者说其房地产抵押价值应当评估为零。 抵押价值评估 （3）评估土地使用权是以划拨方式取得的房地产的抵押价值时，不应包含土地使用权出让金． （4）评估拖欠工程款的房地产抵押价值时，该房地产的价值扣除拖欠工程款后的余额部分才是其抵押价值。 （5）评估再次抵押的房地产的抵押价值时，该房地产的价值扣除已担保债权后的余额部分才是其抵押价值。 在其他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策。例如，评估政府定价或政府指导价的房地产，应遵循政府定价或政府指导价。 如房改售房的价格要符合政府有关该价格测算的要求；新建的经济适用住房的价格，要符合国家规定的价格构成和对利润率的限定；农地征用和城市房屋拆迁补偿估价，要符合政府有关农地征用和城市房屋拆迁补偿的法律、法规。 替代原则 替代原则要求估价结果不得不合理偏离类似土地在同等条件下的正常价格。 类似土地是指土地所在区域的区域特征，以及影响地价的因素和条件均与待估土地类似的土地。 在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。 土地价格也符合这一规律，只是由于土地的独一无二性，使得完全相同的土地几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的土地，其价格是相近的。 根据市场运行规律，某块土地的价格，受其他具有相同使用价值的地块，即同类型具有替代可能的地块价格所牵制。