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酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 管理公司职责 4 酒店运营期主要职责 酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 业要主权益 酒店业主的权益 酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 业要主权益维护 1 委派业主代表，实施监督 在制度上，管理公司与酒店业主代表机构重点控制对市场营销计划和经营费用预算计划的审批、执行和监督。 委托管理合同中，也有业主公司代表可随时进入酒店了解财务账目。 酒店财务总监由管理公司任命，有权直接向管理公司汇报工作，总经理无权任免财务总监 酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 业要主权益维护 2 经营绩效/管理承诺评估 酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 业要主权益维护 3 酒店预算评估 酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 业要主权益维护 4 酒店营运分析 酒店业主权益维护与管理公司职责 —— 业要主权益维护 5 酒店资产改造及资金投入分析 七、委托管理模式的风险防范 内容 本节主要分析委托管理模式下的风险表现形式和对策，提高酒店业主防范委托管理风险的能力 委托管理模式的风险分析 防范委托管理模式的建议 委托管理模式风险防范 —— 风险分析 1 忽视管理品牌、公司信誉度，盲目扩张托管酒店数量 中国酒店管理公司的整体实力还不强，在对外输出管理的过程中，却有盲目扩张趋势。表现在：公司内部不注重管理品牌的建设，公司市场信誉度低，缺少统一且有特色的管理模式、管理文化；输出管理时，不考虑所托管酒店的资源条件、客源条件，单纯为了获得管理费用盲目扩大所管理酒店数量。其结果是经营管理效益差、业主解除和约或不愿续约，并由此进入了公司信誉降低、管理效益下滑、公司发展停滞的恶性循环之中 委托管理模式风险防范 —— 风险分析 2 酒店管理市场中经济信誉差，引起合同纠纷 管理公司与业主双方是利益的对立统一体，委托方与代理方互相依赖、共生共荣。中国的酒店管理公司与业主签订的管理合同期限远远低于国际通行的年限，85%以上的管理年限在7年以下，而国际上酒店经营合约期最低为10年，最高可达30年。国内酒店管理公司所收取的管理费用也远低于国际著名酒店管理集团的收费。这些现象反映了中国酒店管理公司由于实力弱，在与业主进行谈判时处于不利地位。在这种情况下，国内酒店管理公司与酒店业主签订的管理合同条款内容明显不利于酒店管理公司，如合同期限太短(甚至只有一到两年)。这么短的管理合同期限有利于酒店业主相机抉择，并可以在获得了酒店经营与管理经验后终止合约，以节约酒店管理费用。但是，对酒店管理公司而言，短期合约使其丧失了市场控制力及获取更多利益的机会。国内酒店管理公司实力弱，再加上管理市场的不规范，许多业主市场信誉差。更导致了业主无理解除合同，不按合同交纳管理费的现象。业主提前解约占国内酒店管理合同解约总数的绝大部分 委托管理模式风险防范 —— 风险分析 3 输出管理较高的交易费用使管理公司与业主难以有效合作 酒店管理公司输出的产品是管理技术，与其他有形产品相比，管理的交易费用很高。企业外部环境对企业生产经营效益有重大的影响，因此很难对管理技术的有效性做出精确的评价。现实中，国内酒店管理集团经常面对的一个问题是：酒店效益好时业主认为是经济形势好或者管理酒店很容易：酒店效益不好时业主则怀疑管理公司的经营能力，而从不考虑大环境的影响及酒店经营调整的时滞性。这样就造成了酒店业主干预酒店经营管理工作及频繁更换管理公司等现象。业主干预管理公司的管理活动，影响酒店管理公司管理酒店的权威性、有效性。业主频繁更换管理公司，一方面影响酒店管理公司的利益、声誉和形象， 另一方面影响酒店自身经营管理的连续性、统一性，不利于酒店的长期发展。 如何改变这种现状，使酒店管理公司与业主更有效的合作实现双赢?酒店管理公司需从自身做起，通过品牌建设、管理文化建设等措施提高公司管理能力及信誉，通过这些显示公司实力的市场信号降低管理输出的交易费用，使广大业主相信公司的管理能力，提高酒店管理公司的信誉 委托管理模式风险防范