房地产估价第六章假设开发法教学教材演示幻灯片.pptVIP

* ;; （一）概念：假设开发法是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法，也称剩余法。; （四）使用条件： 正确地判断房地产的最佳开发利用方式 正确地预测未来开发完成后的房地产价值 有良好的社会经济环境 ; （五）估价步骤：; （一）最基本的公式 ：; （二）各类估价对象的估价公式 ：;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例;【例6-6】计算过程;【例6-7】今有一宗“七通一平”的待建土地，土地使用权年限为50年，从2004年5月1日起计，地总面积1000m2，规划允许建筑面积4000m2，适宜建筑类型的写字楼。预计总开发时间是2年，建筑安装工程费为1000元/m2，专业费用为建筑费的4%，第一年均匀投入60%的建筑费和专业费用，第二年均匀投入其余建筑费和专业费用。销售费用和销售税费为售价的8%，购买该宗地相关税费为地价的4%。该写字楼工程竣工后一次全部租出，可出租面积为总建筑面积的70%，预计每月出租的净收益为60元/m2。试利用所给资料，用折现方法评估该宗土地在2004年5月1日的总价、单价及楼面地价。（年资本化率为15%，折现率为14%） 。 ;【解】设该宗土地在2004年5月1日的价格为V。 开发后的总价值= 建筑费及专业费 销售费用和销售税费＝1032.90×8%＝82.63（万元） 购买该地的税费= V×4％ V＝开发后的总价值－建筑费及专业费－销售费用和销售税费－购买该地的税费=1032.90－370.48－82.63－V×4％ V＝557.49（万元） 单位地价＝557.49×10000/1000＝5574.90（元） 楼面地价＝5574.90/4＝1393.73（元） ;【例6-8】某旧厂房的建筑面积6000m2。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为400元/m2的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为1000元/m2（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造期中）。估计该写字楼装修改造完成后即可全部租出，可出租面积为建筑面积的70%，正常出租率为85%；附近同档次写字楼可出租面积的年租金为800元/m2，出租的成本及税费为年租金的30%，报酬率为9%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价和单价（采用折现方法，折现率为12%）。;【解】设该旧厂房的正常购买总价为V：装修改造后的总价值=　　装修改造费用= 购买该旧厂房应补交地价=400×6000=240.00（万元）购买该厂房应缴纳税费=V×4%V=装修改造后的总价值－装修改造费用－购买该旧厂房应补交地价－购买该厂房应缴纳税费=1954.26－566.95－240.00－V×4%V=1103.18（万元）故：该旧厂房的正常购买总价=1103.18（万元） 单价=1103.18/6000=1838.63（元/m2）;基本原理 计算公式 费用计算 运用举例