房地产经济学(第二版)第七章房地产产权教学教材演示幻灯片.pptVIP

房地产经济学（第二版）;第七章 房地产产权 ;第一节 产权理论; （三）产权经济学中的产权定义 产权经济学家对产权没有一个统一的定义，较具有代表性的有： 产权是一种通过社会强制而实现的对某种经济物品的多种用途进行选择的权利。 产权是指所有权、使用权、管理权、分享残余收益或承担负债的权利、对资本的权利、安全的权利、转让权以及尚未列举的一些权利。 ;产权由对财产进行利用、收益、转让的权利或权力组成。 产权是描述人们或厂商可以对他们的财产做什么的法律规则。 产权不是指人与物之间的关系，而是指由于物的存在及关于他们的使用所引起的人们之间相互认可的行为关系准则。 产权意味着所有者能按照自己意愿使用或者转让财物的权利，只要所有其他人的私有财产的物质性能或用途不受影响，并为别人抵制或转移这种影响留下充分的余地。; 二、产权与经济效率 （一）完全（整）产权概念 市场经济下的商品及服务交易，实质上是产权交易。一项完全产权是指对某一财产具有可以完全实施的排他性（独占性、专有性）的使用及收益权、自由的转让权。 （二）交易费用（成本）概念 交易费用是指在产权交易过程中，寻求买方或卖方、买卖双方谈判、签订合同、履行合同等方面的费用。; （三）科斯定理 美国法学教授罗纳德·科斯在论文《联邦通讯委员会》（1959）中提出“权利界定是市场交易的前提，促进产出最大化的结果与法律判决无关”。后来他又在《社会成本问题》（1960）一文中复述了这一观点，并说明这一结果取决于零交易费用的假设。斯蒂格勒将科斯定理表述为：在完全竞争条件下，私人成本与社会成本将相等。也就是说，如果交易费用为零，私人成本就等于社会成本。; 三、产权的演变 （一）罗马法的绝对所有权 在简单的商品经济条件下，形成了罗马法的个人本位的立法思想和绝对所有权原则。一方面，它强调所有权，承认个人所有权的绝对性、排他性和永续性；另一方面，它强调对物的“所有”，而不是对物的“利用”。所有权在立法中处于绝对的、中心的地位，主要表现在： 所有权中心主义 一物一权原则 绝对所有权原则 所有权的弹性力与归一力; （二）英美法的地产权 地产权是英美法中土地制度的基础。地产制度有两个相互联系的概念：保有权和地产权。 保有权可以分为自由保有权和非自由保有权 地产权最初是用来说明土地保有的持续期间。根据持续期间的不同可以分为不同的地产权状态。随着地产权制度的发展，estate一词获得了财产权的意义，它体现了一个人在特定地产中所享有的权利的属性，即描述一个人在不动产中的所有权利益的性质。;（三）《日耳曼法》的所有权 《日耳曼法》中对于所有权的界定有其鲜明的特征： 各种利用权为独立的物权 所有权的双重性 团体所有时权利的分离 所有权的可分割性;（二）所有权的权能：“四项权能”理论 占有权能：占有指对物的实际控制。 使用权能：使用是指对物的有效利用，它是权利人依照自己的意志对物加以利用或不利用的行为权利。 收益权能：指权利人可以由物之使用或物之自然产出而获得经济利益的权利。 处分权能：指权利人对物的权利变化有权作出决定。; （三）土地所有权的类型 按土地所有权的发展历史和不同国家土地所有权状况，可以把土地所有权分成六种类型。;（四）我国国家土地所有权 国家所有土地的来源 接收旧政权的国有土地 没收旧官僚等的土地 农村土地改革中划归国家所有的土地 经济发展不同时期征收的土地 国家土地所有权的性质 该权利关系属于民事法律关系范畴，受民法的调整 在财产关系方面，国家同其他民事主体处于平等地位;国家所有土地的主体 国家土地所有权主体的形式：按国家或公有土地的所有权主体的不同，可以将世界各国的土地所有权主体划分成一元制和多元制。 我国的国家土地所有权：我国的土地所有权制度既不是完整的一元单一制，也不是一元多级制，更不是多元制。实际上，我国的国家土地所有权是一个权利多元化的体制，不同的权利被不同的政府或利益群体拥有。;（五）我国集体土地所有权 我国的农村土地所有制问题在过去的50年经历了多次变革，形成了目前的农村集体土地所有权。 集体土地所有权的历史 农村集体土地所有权人 村农民集体所有 村民小组所有 乡镇农村经济组织所有 集体土地和集体土地所有权; 二、土地使用权 （一）土地使用权的性质和特征 土地使用权的特征 土地使用权是一种物权 土地使用权是土地所有权派生出来的一种权利 土地使用权可以在法律规定和合同约定下转让 土地使用权的属性 土地使用权的派生性 土地使用权的从属性 土地使用权的直接性 土地使用权的期限性及可转让性