房地产企业纳税实务项目二前期准备阶段纳税教学教材演示幻灯片.pptVIP

项目二 前期准备阶段纳税;学习与训练重点; 前期准备阶段是房地产开发流程中必不可少的一个环节，此阶段的重点是取得项目开工建设的一系列许可证和取得项目建设用地的国有土地使用权。 在房地产开发的整个流程中，土地的取得是最重要的，在取得土地使用权时，需缴纳契税和耕地占用税。 ; 通过对本项目设置的知识点学习与技能点训练，使学生能够实现： 了解房地产前期准备阶段涉及的主要税种 熟悉契税与耕地占用税的征税范围、纳税义务人、计税依据等税收要素 能够计算各个税种的应纳税额 能够进行契税与耕地占用税的会计核算与纳税申报 能够对前期准备阶段的涉税业务进行有效的纳税筹划 能够解答该环节主要的涉税问题 能够对此阶段涉税稽查案例从政策层面进行深刻剖析;子项目一 契税; 一、概述 契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。 现行契税的基本规范，是1997年7月7日国务院发布并于同年10月1日开始施行的《中华人民共和国契税暂行条例》。; 二、应纳税额 （一）计税依据 1．国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格。成交价格，是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 2．土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。 3．土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋价格的差额。交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。 4．以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税。其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。 为了避免偷、逃税款，税法规定，成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋价格的差额明显不合理并且无正当理由的，征收机关可以参照市场价格核定计税依据。;（二）税率 契税实行3%—5%的幅度税率。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 （三）税额计算 应纳税额=计税依据×税率 应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。; 【典型业务】 2009年7月14日，庐州平安房地产开发公司与庐州市国土资源局签订了土地受让合同，计划建造庐州住宅区，土地面积80000平方米，每平方米出让价格3000元，合计240000000元。7月16日通过银行转账付清土地价款，当地政府核定的契税税率为4%。; 根据土地受让合同，计提应纳契税税额，进行相应的账务处理。 应纳契税＝240000000×4%＝9600000（元） 则企业实际缴纳契税时作如下会计分录： 借：开发成本 9600000 贷：银行存款 9600000; 二、应纳税额 （一）计税依据 耕地占用税以纳税人实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的适用税额一次性征收。实际占用的耕地面积，包括经批准占用的耕地面积和未经批准占用的耕地面积。;（二）税率 （1）人均耕地不超过1亩的地区（以县级行政区域为单位，下同），每平方米为10元至50元； （2）人均耕地超过1亩但不超过2亩的地区，每平方米为8元至40元； （3）人均耕地超过2亩但不超过3亩的地区，每平方米为6元至30元； （4）人均耕地超过3亩的地区，每平方米为5元至25元。 （三）税额计算 应纳税额=实际占用的耕地面积×适用税额; 【典型业务】 2009年7月10日，海南省新兴房地产开发企业经土地管理部门批准征用拼地80000平方米用于房地产开发，当地政府规定的耕地占用税税额为20元/平方米。 ;应纳耕地占用税税额=80000×20=1600000（元） 　借：开发成本　　　 　1600000 　　　贷：银行存款　　　 1600000; 模块三 纳税申报;子项目三 前期准备阶段涉税问题答疑; 1．土地用途包括哪些种类？ 答：土地分为农用地、建设用地和未利用地。 农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。 ; 2．什么是行政划拨用地？ 答：土地使用权划拨，是指县