房地产估价全套教学教材演示幻灯片.ppt

房地产估价 授课：卢娜娜  ;;第一章 房地产估价概述;第一节 房地产估价的基本概念; 必须特别注意的几方面： 其一、房地产估价的对象 其二、估价的结果均用货币表现 其三、估价的结论是一个估计测算值 其四、房地产估价的基本形式有房产估价、地产估 价和房地产估价 （一）单纯的土地 在现实房地产估价中，主要包括两种情况： 1、城市中一块没有建筑物的空地； 2、实物形态上土地与建筑物合为一体，但估价 时只要求评估土地部分的价格；; 房地产估价中对土地的认识： 1、坐落位置 所处区域、城市、周围环境、具体地点的认识 2、面积大小 3、形状 通常用宗地图来说明，注意考察土地形状是否规整4、四至 即东南西北四个方位的描述 5、土地权利状况 土地的权利是一组权利，土地使用权有划拨的、出让的、转让的；有的可以抵押、有的不可以抵押；出让的期限有长有短，这些都会影响到土地评估价格的结果。因此要对土地的权利状况进行详细调查。;6、利用现状 如有无建筑物、其他附着物、其使用寿命情况如何、是否需要拆除等； 7、规划设计要求 包括用地性质规划、建筑容积率、建筑高度、绿地率、建筑立面要求、地面标高等； 8、生熟程度 指基础设施通达情况和土地的平整程度； 9、地质、水文和气象条件 地质条件决定着土地的承载力、地质坚实，承载力较大，有利于建筑使用； ; 水文指地下水及其附近河流、江湖等的污染情况 气象条件是指风向、气温、湿度、降水量等 （二）单纯的建筑物 建筑物是指人工建筑而成的东西，包括房屋和构筑物两大类： ◆房屋 是指供人居住或做其他用途的建筑物，包括住宅、商业、工业、仓储、办公、教育、医疗、体育等各种用房； ◆构筑物 一般是指不直接在内进行生产或生活活动的建筑物，如水塔、烟囱、桥梁等。; 房地产估价中对建筑物的认识： 1、坐落位置 所处城市、周围环境、具体地点 2、面积大小 包括占地面积、建筑面积、使用面积 3、建筑层数和高度 按层数和??度分为低层建筑、多层建筑、小高层建筑和高层建筑。如住宅：1-3层为低层建筑；4-6层为多层建筑；11-14层为小高层建筑；18层以上为高层建筑；总高度超过100m成为超高层建筑。 4、用途 如居住、商业、工业、办公等 ;二、房地产估价的特点;第三节 房地产估价的要素;房地产估价机构 是指具备一定数量以上注册房地产估价师等条件，依法设立并取得房地产估价资质，从事房地产估价活动的专业机构。 房地产专业估价人员 我国分房地产注册估价师和房地产估价员两部分，其中估价员经过省建筑厅专业考试合格，可以从事房地产评估作业，但不能签发房地产评估报告书。;估价目的 是指一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途。一个估价项目通常只有一个估价目的。 估价对象（被估价房地产） 是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产及相关其他财产。估价对象由委托人和估价目的双重决定。 估价时点 是一个估价项目中所评估的价值对应的时间。;估价原则 独立、客观、公正原则 合法原则 估价时点原则 替代原则 最高最佳利用原则 估价依据 估价项目中估价所依据的法规、政策和标准。 估价方法 有市场法、收益法、成本估价法等 。 ;房地产估价程序 ①?受理房地产评估委托； ②?估价前的准备； ③?勘察与资料收集； ④?计算确定估价额； ⑤?撰写估价报告书； ⑥ 交付估价报告书并收取估价服务费。 估价假设 对一个估价项目中进行的一些必要的说明。 估价结果;影响因素 影响房地产价格的因素很多并且相当复杂，主要有自然的、环境的、经济的、人口的、文化的、社会治安的、制度政策的、心理的、国际局势等。 总之，房地产估价是一门科学，也是一门艺术，估价人员除了需要掌握一套科学的估价理论与方法之外，还应具有丰富的估价经验，此外估价人员还必须具有良好的职业道德。 ;房地产估价管理 ;二、房地产估价人员 我国从1995年起实施房地产评估人员资格认证制度，规定从事房地产评估工作必须取得房地产估价师和估价员的执业资格。 房地产估价师是指经房地产估价师资格考试合格，经注册管理部门审定注册，取得执业资格证书后，专门从事房地产价格评估的专业技术人员。 房地产评估员必须是通过考试取得《房地产评估员岗位合格证书》的人员。房地产评估员的考试、认证管理工作，由省、自治区建设行政