2013年后工业时代主题产业园的开发与营运探讨.docVIP

2013年后工业时代主题产业园的开发与营运探讨 伴随着国内经济的发展，在不同的历史时期，工业地产的开发和建设也呈现出不同形态。工业跃进时期，全国大干快上，工业厂房遍地开花，烟囱是那个时代工业文明的象征；随后，在开放过程中，国际加工制造业转移之下，花园式的工厂开始在全国特别是沿海城市出现，宽敞城市道路和美丽的工业厂房，成为城市的名片，粗放型城市化带来的道路和工厂显然还不能称之为完整的城市，“睡城”和“鬼城”现象不断涌现。 21世纪的今天，后工业时代已然来临。在世界竞争格局围绕科技和人才而展开时，工业地产再次出现新的变化。一方面，在新的时期，日趋紧张的城市建设用地矛盾，以及节能减排的产业转型要求、低碳经济的潮流引导和新型工业或产业对建筑空间的需求，都将使工业地产的开发与营运再次升级，主题产业园无疑是解决这一矛盾和新型产业的最佳空间载体。另一方面，对于j I 事主题产业园的开发和营运的发展商而言，研究区域经济发展、新的产业特点、空间需求规律、建设解决方案、低碳节能和营运服务模式，都是必做的功课。 中国工业化的快速发展，与日本在战后所走过的历程基本相似，并在时间上呈一定的递承关系。上世纪五十年代初到六十年代初，是日本工业园建设的探索时期，主要围绕发展造船、钢铁和化工等产业，工业园主要分布在沿海地区。在六十年代初至八十年代初，随着日本国内的经济发展和城市基础设施配套的健全，以及产业机构的升级，工业园开始向内地和高速公路两侧转移。上世纪八十年代至今，在经济全球化和新科技革命浪潮的推动下，工业园区开始从—般制造业基地向高新技术产业基地转化，工业园区的建设向更加成熟化和高层次的方向演变。 中国的工业园区伴随经济发展和改革开发的总体节奏而展开。第一批工业园区和项目基本上是围绕资源开发进行，冠以“煤都”、“铜都”、“油城”、“服装城”的城市，见证了这个时代，姑且可以将其成为基础工业。随着改革开放的进行，制造业开始在沿海开放城市迅速发展，以国际分工和制造业转移为契机，实现创造就业、出口创汇的目标，为国家的经济发展奠定了坚实的基础。 与基础工业和制造业不同，主题产业园瞄准的是全球产业链升级的方向，是制造业凤凰涅檠的华丽转身，它既有高度产业集聚的特性，更有科技含量的提升，是内源经济与外源经济合力推动的结果。如聚集在上海浦东地区和天津滨海新区等区域的主题产业园。可以说，新型工业地产承载了国家产业机构升级和在国际竞争格局中向高层次发展的重要任务，也是实现节能减排的重要战略步骤。 工业地产的迅速演变，甚至已经倒逼政府在用地政策上发生转变，显然，工业地产用地性质的过于简单化，已不足以概括工业地产用地的所有方面。研发用地、科研用地、培训用地等新的土地形态，已在部分地方政府的土地供应文件中用到。这些土地虽然仍保持着工业用地的部分外在特点，但承载的产业内涵已经出现根变化，以更广泛、更细腻的用地属性来适应新兴工业和产业展、升级的需要。 全球化过程中，国家和地区之间的竞争，表现为资源要素地缘因素和科技人才的不断优化配置，并开始出现大规模的业集群，表现比较突出的有美国硅谷、华尔街、印度班加罗尔及中国的北京中关村等，这些地区的共同点都不同程度表现相关企业能最先捕捉该领域最新的科技信息，找到最理想的雇员与最有效的销售途径，集群产业链和成员之间的互补性和争动力，使得该地区总体水平达到引领时代、执行业牛耳的高度，并且更具竞争力，达到可持续发展的良性循环，这也进一步印证了强者恒强的竞争法则。可以说，后工业时代，是经济全球化竞争的必然结果，体现出全球人才和智力竞争的基本格局。 中咨网（/）研究部总结：随着中国改革开放的深入，以政策为主导的资源调配方式也将逐渐被市场化的资源调配方式所取代。与此同时，国内全面产业转移，投资热点区域将不断扩大，更多城市将得更多的发展机遇，主题产业园以用地节约、发展高新科技及现代服务业和 产业集聚的重要特征，势必将成为第三代工业地产的重要突破方向。 开发区在中国的经济发展中充当了高新技术转化基地、引进外资、产业升级等角色，在促进产业聚集、经济发展、解决就业的同时，聚集大量的人流，物流，信息流，资金流，其中主题产业园的出现，更加强化了这一优势，可以说建设主题产业园是推动城市产业升级和城市建设的最佳选择。 在过去，开发区对于工业园区的评价往往是针对其规模的大小，或者是面积、投资总额、工业生产总值等等指标，这种思路导致后来很多工业园区只见围墙不见企业，那种“人有多大胆园区就可以有多大规模”的方式已经受到城市建设用地和社会的广泛质疑。正如广告所说的，合适的才是最好的，对有着明确产业发展主题的工业园区，必须坚决从行业发展的需要来确定园区规模和面积、基础设施的