上海老洋房买卖政策调研.docVIP

上海老洋房市场价值与买卖政策调研 一、老洋房市场价值 老洋房主要指上海建造于1840年到1949年间的独幢别墅，建筑风格各异。通常老洋房面积在250平方米到450平方米之间，花园面积在100平方米到400平方米之间。 根据第一太平戴维斯2010年下半年发布的《上海老洋房和里弄房发展趋势报告》上海现存老洋房总建筑面积不大于170万平方米，约4000到5000幢老洋房，其中95%的房源仍归国家所有，只有约200到250幢为私有产权。在上海市中心产权清晰(单一产权)的老洋房最多不超过100幢，“一幢老洋房里居住4到5户人家的情况并不少见”，修缮完好的老洋房数量仅有50幢。 二、关于老洋房可否买卖交易的政策调研 2.1、关于花园洋房产权房（黄证）可否转让 经向交易中心和规土局征询，xxx公司的产权房（黄证）可以转让，转让办法：①申请将黄证通过补缴土地使用权出让金（补地价）后转为绿色产权证再转让；②直接转让，由受让方缴纳土地使用权出让金后取得绿证。 办理依据为《关于转让花园住宅和非居住用房补交土地使用权出让金有关问题的通知沪规土资法〔2010〕309号按《协议出让国有土地使用权规范》的有关规定，采取“双评估”的方法（应缴纳的土地使用权出让金额＝拟出让时的出让土地使用权市场价格－拟出让时的划拔土地使用权权益价格），对交易时点的土地用途地价进行评估，确定应缴纳的土地使用权出让金额。各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分，确有特殊情况需转让产权的，必须报经上海市房屋土地资源管理局核准。未经核准，市、区房地产登记部门不得办理抵押、转移、变更登记。上述范围房屋使用人欲转让房屋使用权的，应由各区房地集团在同等价格的前提下予以受让。上海市公有住房差价交换试行办法三、老洋房情况汇总表 情 况 汇总表　 兴国路xxx号老洋房 xxx公司产权房 xx公司租赁房 居民1租赁房 居民2租赁房 房屋权属 产权房（黄证） 公有住房承租权 公有住房承租权 公有住房承租权 房屋用途 办公 办公 居住 居住 建筑面积（m2） xxx（产证） xx（租赁合同） xx（折合） xx（折合） 房产证土地用途 本市办公用地 　 房产证用地性质 划拨用地 　 公有住房授权 经营管理单位 　 上海新长宁（集团）有限公司 产权可否转让 （黄证） 可转让 （受让方补地价；或黄证转绿证后再转让） 自2004年9月28日起，各区房地集团授权经营管理的花园住宅、老公寓、老办公楼及新里等房屋，一般不得进行产权处分（已获得产权者不在此列）。 补地价的评估费用 由区规土局出资评估。 　 补地价款 须评估 　 公有住房承租权 可否转为产证 　 自2004年9月28日起，花园洋房的公有住房承租权不可通过房改政策转为产证，即国有花园洋房只租不售。 公有住房承租权 可否转让 　 可转让，但授权经营管理的房地集团有优先受让权。 居民搬迁 置换条件 　 　 略 略 公有住房承租权 转让的额外费用 　 略 土地增值税 权利人名称改变的，收取差额的30%至60%的土地增值税，具体由税务专管员核定 单位转让由税务专管员核定 不用缴纳土地增值税 2012-05-15 4